Jump to content
  • entries
    76
  • comments
    86
  • views
    5,969

About this blog

Квадрокоптеры обследуют недвижимость

 Наверное, многие слышали и видели по телевизору о проводимых в Московской области (может быть, еще где-то ?), "обследованиях» загородной недвижимости при помощи квадрокоптеров при участии БТИ, муниципалитетов, Адмтехнадзора, полиции...,  по результатам которых  строения на участках на кадастровой карте  потом маркируются квадратиками разного цвета («зарегистрировано»/«не зарегистрировано»….).

Лет десять тому назад для себя я сделал однозначный вывод: ввести обязательную регистрацию строений загородной недвижимости нельзя. Одна из причин в том, что тогда на каждом участке надо зарегистрировать всё, включая: колодец, баню, хозблок, летнюю кухню, душевую, дровяник, теплицу, скважину,  покосившийся туалет, погреб, мостик через пруд, беседку, не говоря уже про дом. Почти на каждом участке кроме дома (домика) еще несколько «объектов недвижимости», которых я отношу к «регистрационному мусору». Не годится подход: это ценное - регистрируем, а это – не ценное - пропускаем. На глаз ведь не оценишь. Отсортировать по названию также не возможно: и дом может быть назван в свидетельстве "хозблоком". У кого-то «домик уточки» (зарегистрированный объект недвижимости, упоминаемый в СМИ) будет дороже «жилого дома». Нужна оценка. И как только мы начинаем регистрировать всё или сначала оценивать, например, разваливающийся сарай, а потом регистрировать или не регистрировать его, как неизбежно скатываемся в абсурд, т.к. налог  с половины строений будет меньше, чем стоимость отправки налогового уведомления, и многократно меньше стоимости оценки и сопутствующей нервотрепки.

По этой же теме. Обратилась на днях журналистка московского издания с просьбой прокомментировать чужую статью для того, чтобы написать свою, по поводу того, что с 1 января 2017 г. миллионы владельцев дачных участков якобы лишатся их, т.к. принят 251-ФЗ. Цитата из  ее письма: «С 1 декабря 2015 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 13 июля 2015 года №251-ФЗ. Собственникам земель необходимо встать на учет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) до 1 января 2017 года. Потом участки, которые не занесли в ЕГРП, станут муниципальными и их могут продать. Сейчас не зарегистрированных в ЕГРП собственников по России от 70 до 80%..... По новому закону, если с момента постановки участка на кадастровый учет прошло пять лет и он не был внесен в ЕГРП, то его снимают с кадастрового учета….. Таким образом, друзья, с 1 января 2017 года, если ваши земельные участки не стоят на кадастровом учете, то вы лишитесь земельного участка, не зная об этом.»

 Надо сказать, что это не единственная аналогичная публикация. С той или иной степенью «мастерства» отметилось много изданий, часть которых нельзя бы отнести к бульварным СМИ.

Поскольку мой письменный комментарий журналистка использовала не совсем так, как хотелось, приведу его здесь почти полностью:

" Федеральный закон 251-ФЗ от 13.07.2015, вступивший в силу 1 декабря 2015 г. имеет весьма локальный характер действия. В частности поправка в закон о кадастре недвижимости (статья 2 из 251-ФЗ) предусматривает направление сведений об объектах недвижимости, с момента постановки которых на кадастровый учет прошло 5 лет, а регистрация права в ЕГРП на которые не осуществлена, - в муниципальные или другие органы исполнительной власти. Наверное, чтобы муниципалитеты запускали процедуру признания таких объектов бесхозяйными. Предположим, что так. Но возникает множество вопросов. 
Например, из пояснительной записки к проекту закона 251-ФЗ можно увидеть, что Законодатель не предусматривал распространять закон на садовые, дачные, для индивидуального жилищного строительства и прочие участки. Получается, что у депутатов Госдумы предыдущего созыва "не нашлось" слов, чтобы правильно реализовать свой замысел, и теперь миллионы владельцев недвижимости могут из-за этого пострадать?
Далее. Львиная доля  владельцев  участков, стоящих на кадастровом учете, но отсутствующих в ЕГРП (т.е. со "старыми" свидетельствами о собственности), уплачивает налоги. Как это представить: подача муниципалитетом судебного иска в отношении якобы бесхозяйного земельного участка, с которого регулярно уплачивается налог и данные по правообладателю которого имеются в государственном кадастре недвижимости (ГКН)? Никакого автоматического перехода участка, отсутствующего в ЕГРП, в собственность муниципалитета или иного органа быть не может. Должно быть решение суда. Владелец будет уведомлен о начале процедуры признания участка бесхозяйным. Здесь даже возможен курьез. Когда все стороны с непонятной целью (еще раз: налоги уплачены) встретятся в суде, ответчик (владелец участка) может сказать, что регистрация права в ЕГРП в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный (добровольный) характер, имеющиеся у него правооустанавливающие документы каких-нибудь 90-х годов юридически действительны, и суд должен его поддержать. Судебные процессы затратны для всех сторон.  В чем интерес муниципалитета, если даже "бульона от куриных яиц" в итоге нет? Совсем другое дело, если бы речь шла о реально бесхозяйных участках. Для выявления таких участков не достаточно одной связи - ГКН-ЕГРП, необходимы регулярные "полевые" обследования. В законодательстве РФ есть все необходимые инструменты для изъятия неиспользуемых участков, 251-ФЗ ничего нового не дает.
Еще один момент. Если все владельцы недвижимости поспешат откликнуться на развернувшуюся в СМИ рекламную кампанию, если так можно выразиться, и начнут регистрировать учтенные в ГКН участки и что-то из находящихся на них строений, наша регистрационная система мгновенно захлебнется. Когда в 2009-2010 г.г. собственники пошли массово регистрировать участки без межевания и строения по "дачной амнистии", очередь приходилось занимать ночью. В последние годы объем регистраций в три раза меньше (около 900 тыс. объектов  в год, из них - ок. 500 тыс. - участки), и то попасть на прием в МФЦ день в день не всегда удается. А зарегистрировать надо около 15 млн. земельных участков!!! А еще  в два-пять раз больше строений, если руководствоваться ошибочным принципом, что зарегистрированы должны быть и домик для уточки, и колодец, и покосившийся туалет метр на метр и все прочее, что "увидел" квадракоптер. Впрочем, это тема для отдельного обсуждения.
Могу предположить, что разговоры про 1 января 2017 года в такой "трагической" постановке связаны с проблемами переноса данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который должен объединить ГКН и ЕГРП. Наверное, стало не ясно, как занести в ЕГРН данные по объектам, которые учтены в кадастре, но которых нет в ЕГРП. Поэтому решили сказать владельцам, что их участки "отойдут" муниципалитетам? Но так не получится».

Мне кажется, что по итогам развернутой кампании по принуждению к регистрации загородной недвижимости население отделается легким испугом, а власть потеряет лицо, т.к. добровольный порядок регистрации не отменен и не может быть отменен.

 

Мои_фотки_061.jpg

Entries in this blog

 

Пропущенные ЗОУИТ

Зоны с особыми условия  использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются: для защиты жизни и здоровья граждан; безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, др.; сохранности объектов культурного наследия; охраны окружающей среды; обеспечения обороны и безопасности государства. Для этих целей в границах ЗОУИТ вводятся ограничения или запреты на размещение и/или использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и/или использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ. В настоящее время статья 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов ЗОУИТ. По нашему мнению, Законодатель пропустил несколько видов ЗОУИТ. Мы считаем, что к ЗОУИТ относятся и иные территории с ограничениями в использовании земельных участков, в первую очередь, - в возможности строительства на земельных участках соответствующих категорий и видов разрешенного использования-, если не очевидно, что такие ограничения можно преодолеть (согласовать) и/или не известен срок окончания их действия. В отнесении территорий к ЗОУИТ будем опираться: 1) на «здравый смысл», 2) практику муниципальных образований в разработке Правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ), т.е. на то, что в ПЗЗ различные муниципалитеты РФ относят к ЗОУИТ, 3) системы обеспечения градостроительной деятельности (далее — СОГД) , что в них дополнительно к ст. 105 ЗК РФ - ЗОУИТ, 4) некоторые доступные градостроительные планы земельных участков, 5) публичные сведения Росреестра. Перечислим дополнительные территории, которые могут быть отнесены к ЗОУИТ. Береговые полосы. Довольно часто в ПЗЗ береговые полосы идут в одной «обойме» с прибрежными защитными полосами и водоохранными зонами. Напрасно радуются собственники участков, у которых береговая полоса оформлена в собственность. Во-первых, это прямое нарушение закона (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Во-вторых, это может аукнуться в будущем. Например, когда они захотят преобразовать участок (разделить, выделить, объединить), получить разрешение на строительство, градостроительный план и т.п. Отказ может последовать как от Росреестра, так и от муниципальной администрации. В Положении о данном виде ЗОУИТ (в соответствии со ст. 106 ЗК РФ для каждого вида ЗОУИТ должно быть разработано соответствующее Положение) или где-то в ином месте целесообразно подумать о горе-владельцах береговых полос, чтобы они могли выделять их в отдельные участки и хотя бы безвозмездно возвращать в публичную собственность без признания недействительными предыдущих сделок с земельными участками. Полезно будет в Положении о береговых полосах видеть порядок получения их в аренду (владельцем прилегающего участка, скорее всего - без конкурса) для устройства причальных сооружений, организации пляжей и т.п. Охранная зона канализационных сетей. Охранная зона водопроводных сетей. Охранная зона подземных кабелей связи. Порядок установления охранных зон линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации определен постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июня 1995 года N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации". Границы охранных зон на трассах подземных кабельных линий связи, расположенных в городах и других населенных пунктах, определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими эти линии (пункт 10 «Правил охраны...»). Конкретные размеры охранных зон таких линий связи в каком-либо акте не установлены. Простите, не жирно будет владельцам сетей самостоятельно определять охранные зоны? Территория объекта культурного наследия (ОКН). В п.1) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесены лишь «зоны охраны объектов культурного наследия». К охранным зонам или к зонам охраны ОКН в обобщенном смысле как правило относят: собственно охранную зону, зоны регулируемой застройки (может быть несколько) и зону охраняемого природного ландшафта. Сама территория ОКН выпала из поля зрения. Если на всю страну хотя бы несколько земельных участков случайным образом попало на территорию ОКН (без учета достопримечательных мест), целесообразно иметь Положение, которое бы устанавливало права собственников таких участков, например, право на компенсацию при обязательном их изъятии. В ПЗЗ г. Москвы территории ОКН учитываются как отдельные ЗОУИТ. Достопримечательные историко-культурные места. Новомодные объекты - достопримечательные места - могут занимать десятки квадратных километров и включать в себя территории городов, деревень и поселков (Русская Палестина, Бородино, Древний Радонеж, Горки Ленинские и др.). Поэтому регулирование их использования целесообразно проводить отдельно от территорий объектов культурного наследия, упомянутых в предыдущем абзаце. Особо охраняемые природные территории (ООПТ). Пунктом 11) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесена «охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы)". Получается, что сами ООПТ к ЗОУИТ не относятся, хотя в них по небрежности исполнителей попало множество населенных пунктов, садоводств и т.п., и теперь собственники ничего не могут строить на принадлежащих им земельным участкам. Кусты и деревья побеждают людей. Есть надежда, что Положением об ООПТ это будет исправлено. Территории миграции животных. Согласно ст. 28 закона от 24.04.1995 № 52-ФЗ «О животном мире» юридические лица и граждане обязаны принимать меры по предотвращению заболеваний и гибели объектов животного мира при проведении сельскохозяйственных и других работ, а также при эксплуатации ирригационных и мелиоративных систем, транспортных средств, линий связи и электропередачи. Разработаны "Требования по предотвращению гибели объектов животного мира при осуществлении производственных процессов, а также при эксплуатации транспортных магистралей, трубопроводов, линий связи и электропередачи", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.1996 № 997. Данные "Требования...» подлежат выполнению юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при осуществлении производственных процессов в сельском, лесном хозяйстве и лесной промышленности, на производственных площадках с открыто размещенным оборудованием, гидросооружениях и водохранилищах, в местах размещения сырья и вспомогательных материалов, на водных транспортных путях и магистралях автомобильного, железнодорожного транспорта и аэродромах, а также при эксплуатации трубопроводов, линий электропередачи мощностью от 6 кВ и выше и линий проводной связи. Согласно п. 3 вышеуказанных Требований запрещается установление сплошных, не имеющих специальных проходов заграждений и сооружений на путях массовой миграции животных. Интересно, какой максимальной длины может быть сплошной забор, чтобы это требование выполнялось? Могут ли запретить поставить индивидуальный дом на заячей тропинке, находящейся в деревне? Тем не менее, к таким территориям в ПЗЗ по каким-то причинам могут быть отнесены земли в плотно застроенных местах, например, в районе Горок Ленинских Московской области, где о массовой миграции животных вряд ли уместно вести речь. Мелиорированные земли. В СОГД Московской области мелиорированные земли учитываются как ЗОУИТ. Правда, никаких других действий, кроме как получить справку в специализированной организации о снятии с учета мелиоративных систем, в которые попадает земельный участок, не предлагается. Территории двойного учета (пересечения с гослесфондом). Во множестве ПЗЗ и СОГД пересечения с гослесфондом учитываются как ЗОУИТ. Если границы земельного участка имеют наложение на земли лесного фонда, то часть участка с наложением на лесфонд не подлежит застройке. Приведение сведений государственного лесного реестра в соответствие со сведениями ЕГРН производится в соответствии с законом от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесной амнистией»). Территории эпизоотических очагов. В генеральном плане сельского поселения Шекшовское Гаврилово-Посадского района Ивановской области 2014 г. показаны территории очагов природных инфекций. Возможно, речь идет о эпизоотических очагах по сибирской язве, характерной для сельских местностях, но не публикуемых в открытых источниках. В Российской Федерации насчитывается около 35 тысяч стационарно неблагополучных по сибирской язве пунктов с почвенными очагами. Выведены ли такие территории из новых нарезок земельных участков или они не представляют опасности и исключать их из оборота нет необходимости? Исторические поселения и исторические части поселений. Ограничения в застройке в поселениях, признанных историческими, могут быть столь существенными, что фактически вся территория поселения становится зоной охраны ОКН. Например, для исторического поселения - г. Сочи предметом охраны являются: 1) исторически ценные градоформирующие объекты - здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные в том числе масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами; 2) планировочную структуру, в том числе ее элементы; 3) объемно-пространственную структуру; 4) композицию и силуэт застройки - соотношение вертикальных и горизонтальных доминант и акцентов; 5) соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными); 6) композиционно-видовые связи (панорамы), соотношение природного и созданного человеком окружения. Очевидно, что новое строительство при таком предмете охраны на основе безвозмездного компромисса не возможно. Территории комплексного устойчивого развития (КУРТ). Одно из ограничений для собственников земельных участков в КУРТ — невозможность получения разрешения на строительство (уведомления о соответствии параметров строительства) до разработки проекта планировки территории КУРТ, чего можно ожидать годами. Проект планировки территории может быть за плату согласован и для индивидуального участка, закон позволяет. Также большой проблемой КУРТ на сегодня является невыполнение их градостроительных регламентов, например, по минимальной ширине дорог. Довольно часто инвесторы предусматривают дороги шириной 9 м вместо требуемых минимально 13 м, создавая «шанхаи» на территориях в сотни индивидуальных земельных участков. Будут ли за чужие ошибки отвечать индивидуальные собственники, не известно. Зоны планируемого размещения линейных объектов автомобильного и железнодорожного транспорта. Эти зоны как правило отражены на картах ЗОУИТ ПЗЗ и/или в СОГД. Аналогично зонам КУРТ разрешение на строительство в этих зонах, если участок не будет изъят, не дадут до разработки проекта планировки территории, который можно ожидать многие годы. Конечно, собственники участков заинтересованы узнавать как можно раньше об ограничениях в их использовании. Но не правильно, если эти ожидания, без всяких обязательств со стороны лиц их наложивших, могут длиться бесконечно. Земельные участки над тоннелями. По нашему мнению, собственникам земельных участков над неглубокими тоннелями может быть запрещено устраивать свайные фундаменты, подземные этажи и т.п., а собственники тоннелей должны обеспечить уровни шума и вибрации в жилых домах над тоннелями в пределах санитарных норм. Над туннелем находятся, например, земельные участки на ул. 2-я Лыковская в г. Москве. Земельные участки в зонах контроля трасс спецпроездов охраняемых лиц. Строительство зданий, сооружений, проведение ремонтных работ, а также реконструкция подобных объектов, инженерных коммуникаций вдоль трасс спецпроездов охраняемых лиц в отдельных случаях может производиться только на основании предварительного согласования с органами Федеральной службы охраны и Федеральной службы безопасности РФ. Например, такое ограничение в использовании земельных участков установлено в г. Сочи ( Постановлением Главы города Сочи от 04.07.2002 г. № 391). Тексты упомянутого Постановления и Постановления его изменяющего не секретны, но на официальном сайте Администрации г. Сочи не опубликованы. Санитарные разрывы. Администрации муниципальных образований часто вносят в ПЗЗ зоны санитарных разрывов, например, зоны шума от автомобильного, железнодорожного, авиационного транспорта, а также от электроподстанций. Размер зон шумового воздействия вдоль автомобильных, железных дорог и электроподстанций может быть существенно больше, чем придорожные полосы или зоны охраны. Каковы ограничения в санитарных разрывах? Могут ли администрации запретить в них строительство? Возникает ли обязательства у владельцев объектов выкупить участки или провести мероприятия по снижению шума, уровней электрического поля и т.п.? Или санитарные разрывы нужны как справочные сведения для особо внимательных землепользователей? Зоны неблагоприятных геологических процессов. В ПЗЗ муниципалитетов средней полосы России можно встретить, например, зоны карстовых проявлений. А в ПЗЗ г. Сочи это будут также: геодинамические разломы, выявленные при геологическом картировании; предполагаемые геодинамические разломы, выявленные по современным формам характерного рельефа; узлы пересечения разнонаправленных геодинамических активных разломов; зоны обвалов; зоны осыпей; зоны активных оползней и периодически активирующихся лавин; зоны лавин; зоны оползней; зоны надвигов; зоны шарьяжей; пункты конфликтных ситуаций, возникших в связи с опасными геологическими процессами, связанными с разрушением объектов, их деформацией или потенциальной угрозой разрушения; зоны боковой речной эрозии и морской абразии и др. Возникают вопросы аналогичные предыдущему пункту: могут ли администрации запретить строительство в упомянутых зонах? Если да, но на основании какого нормативного документа? И могут ли администрации выделить земельные участки в этих зонах и не нести за это ответственности? Над чем еще подумать. Много участков под индивидуальной жилой застройкой попало на месторождения общераспространенных полезных ископаемых (торфа, щебня, песка). Надо ли мучить собственников таких участков, применяя к ним закон «О недрах», или можно организовать «песчано-торфяную амнистию»? Во множестве ПЗЗ и сведениях Росреестра встречаются ЗОУИТ- «зеленые зоны». Откуда взялся этот термин, что он заменяет и включает, какая цель его использования? В сведениях Росреестра можно встретить ЗОУИТ «Зона падения частей ракет»? Кто-нибудь знает, почему ракеты (чьи ракеты ?) падают исключительно в пределах земель лесного фонда и какой ЗОУИТ из ст. 105 ЗК РФ эта зона соответствует?   Как можно заметить, упомянутые в ЗК РФ ЗОУИТ охватывают не весь спектр уже действующих ограничений в использовании земельных участков. Расширение видов ЗОУИТ после дополнительных проработок повысит определенность правового режима земель, при соответствующей направленности изменяемого законодательства- может защитить права собственников и снизить коррупцию.

Два взгляда

Взгляд 1 Покупатель захотел сделать серьезный подарок к дню рождения сына. На миллион долларов. Эко-отель на озере в N-ской области. Там они несколько раз отдыхали с семьей, где и познакомились с Продавцом. Гектары земли под крестьянское-фермерское хозяйство, гостиница, ресторан, гостевые домики, собственный пляж, ферма, лодочная станция и прочее. Тихое красивое место, с тайнами и легендами, которые можно успешно продавать романтично настроенным отдыхающим. Устойчиво функционирующий бизнес. Есть отчет об оценке и Стратегия развития. Цены подмосковные. Постоянная клиентура. По бухгалтерской отчетности - высокая рентабельность. Дело приближалось к сделке. Осталось проработать некоторые моменты ее подготовки. Покупатель пригласил на сопровождение риэлтора из Москвы, который, в свою очередь, решил посоветоваться с нами. Взгляд 2 1) Межевание земельных участков Объекта выполнено не качественно, имеются наложения на соседние участки. После проведенных изменений новыми межевыми планами необходимо вернуться к контролю соответствия фактических и кадастровых границ, в том числе выносом всех или части точек границ в натуру. В настоящее время часть заборов установлена не по кадастровым границам, что в перспективе приведет к межевым спорам. При выявлении существенных отклонений фактических и кадастровых границ, необходимо предусматривать в будущем перестановку заборов, например, фронтального ( у входной группы) забора. 2) Кадастровые границы объектов n,n не соответствуют их фактическому расположению. Достоверность иных n построек с установленными границами, вызывает сомнения. Необходимо установление истинных кадастровых границ n построек, зарегистрированных с границами. 3) Необходимо установить, какие из nn находящихся на Объекте построек, кроме nn зарегистрированных, являются капитальными, построенными без разрешения (самовольными постройками), какие из этих построек можно и нужно зарегистрировать. При обследовании Объекта перед покупкой необходимо проверить соответствие фактических и зарегистрированных характеристик каждого строения, используя технические паспорта (технические планы) на них, на предмет выявления неузаконенных реконструкций и/или перепланировок. На данный момент предоставлены технические паспорта на n строения. 4) Существенным, пока не проявившимся недостатком Объекта из-за сплошного забора по периметру, является двухконтурность ближнего к воде участка n, по которому проходит дорога общего пользования, ведущая к участкам других фермерских хозяйств. Разрезанность эко-комплекса дорогой в будущем создаст заметные затруднения в рациональной планировочной организации, охране территории и пр. 5) В настоящее время доступ к Объекту производится через земельный участок n, принадлежащий другому лицу. При этом имеются n других заезда на Объект. Следует предполагать, что в будущем собственник участка n запретит проезжать через его участок, что нарушит логичное размещение входной группы Объекта, потребует перехода на нерациональную схему работы персонала по приему гостей. 6) Начатое текущим собственником Объекта изменение категории земель на "земли населенных пунктов" выглядит излишним, затратным, долговременным действием, срок окончания которого невозможно прогнозировать. Разрешенное использование земли - "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" на землях сельскохозяйственного назначения представляется вполне достаточным и рациональным для ведения существующего бизнеса. Не считая затрат на изменение категории земли, главным недостатком этого действия может быть следующее: а) увеличение земельного налога за счет кратного роста кадастровой стоимости земельных участков, б) непредсказуемость требований Администрации по созданию инфраструктуры поселения в рамках комплексного освоения территории, в) зависимость от Администрации при градостроительном зонировании участков новой категории земель, г) негативное отношение Администрации к новому собственнику Объекта в случае неисполнения текущим собственником формальных и неформальных договоренностей перед Администрацией и Правительством N-cкой области. Необходимо получить пояснения от текущего собственника по целям изменения категории земли. В случае неубедительной аргументации целесообразно отменить перевод земель в иную категорию. Сделать это должен текущий собственник. В случае продолжения перевода земель в иную категорию необходимо до сделки с Объектом произвести сверку по расчетам по переводу земель, заключить соглашение о правопреемстве по переводу, и учесть остаток неоплаченной суммы по переводу во взаимных расчетах по предстоящей сделке. 7) Труднопреодолимым риском в предстоящей сделке с Объектом является возможное наличие Соглашения о приеме в крестьянское-фермерское хозяйство (КФХ) других членов, обладающих имущественными правами на весь или часть Объекта. Наличие или отсутствие такого Соглашения установить не возможно. Частичной защитой от данного риска будут: отражение единоличного членства Продавца в КФХ в договоре купли-продажи Объекта, беседы с местными жителями, персоналом, фермером N. 8) Можно предположить, что размещение сооружений на береговой полосе в настоящее время не согласовано требуемым образом (арендой земельного участка, согласованием строительства причалов органами рыбоохраны), может приводить к наложению административных штрафов. При проектировании и эксплуатации Объекта необходимо обеспечить свободный общественный доступ к водному объекту по всей береговой полосе и бесплатное пользование всеми причальными сооружениями 9) В соответствии с презентацией фирмы N Объект оценен доходным методом в n руб., при ежегодной прибыли в n руб., сроке окупаемости n,n года. По рыночному методу оценки о приближенно можно получить, что Объект стоит n руб. Поскольку Объект предназначен для ведения бизнеса, основным методом оценки должен быть доходный. Если разделить на число Пи оценку фирмы N, по которой туристический бизнес выгоднее торговли нефтью, то обоснованной выглядит цена Объекта до nn млн. руб. При такой цене Объект будет иметь хороший инвестиционный потенциал 10) В отношении земельных участков n и n выявлены неустановленные по содержанию и влиянию на эксплуатацию и развитие Объекта ограничения по объектам культурного наследия и охране окружающей среды, а также резервирование данных участков для государственных и муниципальных нужд с ограничениями по строительству на участках (ст. 56.1 ЗК РФ). Для принятия обоснованного решения по данным рискам следует предложить собственнику Объекта сделать запросы в компетентные организации о содержании наложенных ограничений в использовании участков n, n и получении копий документов, устанавливающих эти ограничения. Актуальность полученных из Росреестра данных требует подтверждения в организациях их наложивших. Если часть или все ограничения не актуальны, необходимо до сделки исключить записи о них из ЕГРН Покупатель изменил свой взгляд, сделка не состоялась. Но всеми участниками и сопровождающими лицами приобретен новый опыт, который пригодится в будущем
 

Субкультуры места расположения загородной недвижимости как риск

Лет 10 назад подрядились с товарищем ремонтировать дачу, купленную знакомой. Надо было покрасить дом, выложить цоколь, покрыть крышу хозблока. Своей воды для замеса раствора не было, поэтому ходили за 100 м на колодец соседнего СНТ, через оставленную прежними хозяевами дырку в заборе. Раз сходили, два сходили, пошли в третий. «Иду с дружком, гляжу — стоят. Они стояли молча в ряд». Их было двое. Отец и дочь. Он - метр шестьдесят, жилистый, с мозолистыми руками, короткой седой стрижкой и вертикальными морщинами на переносице, за 60. Она - около 180, за сорок, длинные волосы, в синем спортивном костюме. Мужчина стоял со сведенными на поясе руками, кисти в замке, указательный палец правой руки сжимался и разжимался. Мужчина: «Есть ли у вас разрешение от председателя на забор воды из нашего колодца?» Мы: «У нас нет, а надо получать?». Мужчина: «Надо обязательно, это наш колодец. Нам самим воды не хватает». Мы: «Воды полный колодец». Мужчина: «Вот вы ее и вычерпаете. Так уже было. Через дырку в заборе все вытаскаете к себе». Мы: «Как же водяное перемирие? Или по-соседски?» Мужчина: «Нет. Дорого яичко к Христову дню. Наша вода». А палец сжимается и разжимается. Попрепиравшись пару минут, воду мы все-таки набрали. Вечером узнали, что все это СНТ — бывшие сотрудники расстрельной команды, приводившей приговоры о высшей мере наказания в исполнение. Все профессии нужны, все профессии важны, но иметь таких соседей как-то не хочется. Множество организованных партнерств за городом имеют профессиональную принадлежность. Часто они отражаются в названии. Например, «Беркуты», «Витязи», «Грифоны», возможно, принадлежат силовым структурам. Нетрудно понять, кто создал «Подмосковный литератор», «Взрыв» или «Гидротехник». Некоторые образования не принимают людей со стороны: «В решении нашего общего собрания записано, что вы обязаны продать участок своим». Носителем выраженной субкультуры может быть правление партнерства и/или его председатель. Если партнерством руководит бывший военный, то, вероятно, на территории будет порядок. Но «строить» он будет и вас. Например, в одном СНТ Истринского района Московской области председатель на ночь вводит режим «крепость», въезд и выезд запрещен. В другом ДНП председатель, из бывших спецназовцев, за отказ платить членские взносы может сказать: «Я тебя застрелю». В шутку, конечно,- все платят, не проверяют. Субкультуры имеют свойство со временем размываться. Но во всех случаях не будет лишним поинтересоваться, кто партнерство организовал, когда это было, кто сейчас члены, кто и как всем руководит, и какие тут порядки и нравы.
 

Девушки из МФЦ

Небольшая зарисовка. На днях в МФЦ довелось наблюдать такую картину. К окошку подошла группа из трех человек: продавец, покупатель и представитель одного из них. Женщины, среднего возраста. Подали специалисту договор купли-продажи какой-то недвижимости. В единственном экземпляре. Часть текста машинописная, часть от руки. Представитель объясняет: «У меня была возможность распечатать договор из интернета только в таком виде, без заполнения». Сотрудник в легком замешательстве: «Не уверена, что примут в Росреестре». Зовет на помощь более опытного специалиста. Можно ли так? Вердикт: «На усмотрение регистратора, но лучше все в печатном виде или все от руки». Представитель быстро реагирует: «Мы сейчас все перепишем от руки. Вы сказали в 3-х экземплярах? Значит, напишу в 3-х экземплярах». Сотрудник: «У нас на 2-м этаже есть фирма, они, если свободны, могут вам помочь составить и распечатать договор. Не сильно дорого». Группа благодарит, подхватывается и убегает на второй этаж. За эти три минуты общения никто из девушек МФЦ даже не улыбнулся. Рабочий процесс. А у меня, от напряжения, чтобы не засмеяться, живот заболел. Девушки Истринского МФЦ — вы молодцы!
 

Ограничения в использовании земельных участков на территориях комплексного устойчивого развития (КУРТ)

Зоны КУРТ можно отнести к рискам приобретения загородной недвижимости. Зона КУРТ -это крупная земельная площадка, как минимум в несколько гектаров или десятков гектаров, на которой инвестор производит комплексную застройку. Например, на месте ветхого жилого фонда, промзоны или в чистом поле. Риск для индивидуального собственника (застройщика) в том, что разрешение на строительство не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории (ППТ). А когда он будет разработан, никто не знает. Как пойдет. Еще хуже, если инвестор продал вам участок в КУРТ, например, под индивидуальное жилищное строительство, а сам обанкротился или куда-нибудь сбежал вместе с деньгами на свое «комплексное устойчивое развитие». Вы подаете в Администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, а Администрация отвечает, что поскольку ППТ территории не разработан, нужно ждать, когда он появится. В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета для КУРТ есть собственные градостроительные регламенты. Совсем плохо, если вы приобрели участок и с отсутствующим ППТ и с невыполненным градостроительным регламентом зоны КУРТ. Один несостоявшийся клиент, пожалевший денег на консультацию, приобрел такой участок: инвестор исчез, ППТ территории нет, градрегламент КУРТ не выполнен. В частности, ширина дорог по градрегламенту должна была быть в минимум 13 м, а инвестор намежевал на 10 м. Если отрезать с двух сторон от участков на дорогу по 1,5 м, то их площадь становится недопустимо маленькой. Поэтому первое правило по КУРТ: проверяем соответствие схемы межевания - и градостроительного регламента ПЗЗ для этой КУРТ, оцениваем вероятность «брошенности» проекта. На ранних стадиях любого инвестпроекта лучше ничего не покупать. Для индивидуального участка, на который не дают разрешение на строительство, есть выход и при отсутствии ППТ для КУРТ в целом. Выплываем в одиночку или малой группой. Как? Градостроительный кодекс позволяет разработать ППТ в отношении одного или нескольких участков в КУРТ. Уже появилась соответствующая услуга на рынке проектно-согласовательных работ. Цена согласования в расчете на один участок - от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей.
 

Актуальный порядок сноса индивидуальных жилых домов

Снос домов может интересовать риэлторов как часть работ по снятию объектов с кадастрового и регистрационного учетов. До недавнего времени чтобы снять снесенный дом с учета было необходимо предоставить: акт обследования кадастрового инженера, решение собственника о сносе, заявление в Росреестр. С 04 августа 2018 г., когда были внесены поправки в Градостроительный кодекс (ст.55.31), собственники индивидуальных жилых домов на землях населенных пунктах для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебных участках уже не могут сносить их по своему усмотрению. Что необходимо выполнить до, в процессе и после сноса. 1. Снос осуществляется в соответствии с проектом организации работ, после отключения дома от сетей инженерно-технического обеспечения. 2. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только ИП или юрлицами, которые являются членами саморегулируемых организаций (СРО) в области строительства. (Какие-то послабления с возможностью нечленства в СРО есть для госкорпораций и прочих госструктур, при объеме заказа на снос до 1 млн. руб. или если застройщик (собственник) сам является членом СРО в области строительства. То есть в каких-то неинтересных для индивидуальных собственников случаях. Как правило, самостоятельный снос запрещен. На практике, скорее всего, собственники это требование будут игнорировать, и возможно, что их за это даже не успеют наказать). 3. Застройщик или технический заказчик подает в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ. К уведомлению прилагаются следующие документы: 1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства ( в том числе, акт отключения коммуникаций); 2) проект организации работ по сносу объекта. 4. Застройщик или технический заказчик не позднее 7 рабочих дней после завершения сноса подает в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса. Описанный порядок сноса не касается садовых или индивидуальных жилых домов, находящихся на садовых (дачных) земельных участках, а также гаражей и прочих вспомогательных строений. Уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией на месте снесенного объекта, начаты до 04.08.2018 ( п. 8 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Если снос дома происходит по сложному сценарию (с проектом, уведомлениями, актом отключения коммуникаций), надо чтобы кадастровый инженер вложил в акт обследования уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса. Если он это не сделает, то будет приостановка регистрационного действия. Для кадастровых инженеров акты обследования-редкий вид работ, поэтому что-то они могут и не знать. Если же снос начат или якобы начат до 04.08.2018, важно правильно подписать Решение собственника о сносе, в частности, обращая внимание на дату выдачи доверенности представителя, а также проконтролировать или составить самостоятельно Заключение кадастрового инженера в Акте обследования - в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». Будем надеяться, что новый порядок сноса индивидуальных жилых домов на следующем историческом этапе развития страны отменят как не имеющий ничего общего с безопасностью и принятый в интересах исключительно «строительного комплекса».
 

О землевейниках и особо охраняемых природных территориях

Что такое муравейники и человейники, знают все. Предлагается ввести термин «землевейники». Землевейники —сельские территории, размежеванные на индивидуальные земельные участки под застройку с высокой плотностью, в результате чего создаются неблагоприятные условия проживания, с затрудненным доступом к водоемам, лесам, полям и иным объектам. Пример землевейника показан на фото. Если не предпринимать каких-то неординарных мер, то в обозримом будущем из прелестей загородной жизни останутся: условно чистый воздух (особенно в связи с планами строительства десятков и сотен мусоросжигательных заводов), иногда- отсутствие шума (школ, работы, медицины) и возможность копаться на своих 6 (подставить свое число) сотках. Нашествие землевейников повсеместно. Часто вспоминается разговор в СНТ «Заречье» Истринского района Московской области, когда молодой хозяин дачи рассказывал, как они хорошо здесь жили раньше, играли в футбол на поле, ходили купаться на р. Истра без километрового крюка... Пока между речкой и СНТ не вставился коттеджный поселок (КП). Не из-за таких ли воспоминаний садоводов этот КП погряз в судебных разборках и близок к банкротству. В качестве существенного эксплуатационного риска при покупке объекта загородной недвижимости следует рассматривать перспективу оказаться в землевейнике. Это может произойти в любом месте с положительной миграцией населения, в частности, в Московской области — как минимум до 50 км от МКАД. Если перед вами поле в деревне, оцените его потенциал превращения в коттеджную зону за забором с соответствующими последствиями. Частичной защитой от превращения в КП-зоны являются земли лесфонда. Короеды всех мастей пожирают их не так быстро, как сельхозугодья превращаются в дачные участки. Но защита не абсолютная. Например, на Волоколамском шоссе в Истринском районе есть КП «МГ» (название изменено). В рекламе поселка утверждается, что у них есть свой выход в лес. На самом деле — был. В соответствии с публичной кадастровой картой на месте «леса» сейчас земельные участки под дачное строительство, поселок с четырех сторон отрезан от природы. Одной из контрмер превращения в землевейники всех сельских территорий вблизи мегаполисов может стать массированное образование особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Несколько лет назад по подмосковному ТВ показали, как это может быть просто на практике. Прием вел земминистра экологии области. Пришла дама из академического института, предложила создать ООПТ. В месте, где профессор Шустрый и аспирантка Невесталкова (фамилии изменены) обнаружили в лесу колонию краснокнижных особо кусачих муравьев. Чиновник и просительница согласились, что надо провести дополнительные обследования ореола распространения этих ценных муравьев. Замминистра попросил прислать ему проектный чертеж ООПТ. Ученая дама тут же пальцем на карте нарисовала предполагаемую зону, предложив включить в нее свежеобразованный коттеджный поселок: «Ну, они же еще ничего там не построили». Ох, дать бы ей чем-нибудь экологически чистым за такое отношение к чужой собственности. А в целом — зеленую улицу, так как это меньшее из зол. В нормативные документы территориального планирования можно бы внести прямое указание, что на каждый землевейник должна быть создана по соседству как минимум одна ООПТ десятикратной площади. Чтобы было, где погулять.
 

Объединение, раздел и перераспределение земельных участков как способ сокрытия их юридических дефектов

Образование новых участков способами, упомянутыми в заголовке, позволяет начать их историю, можно сказать, заново. По крайней мере, для заинтересованных лиц анализ становится затруднительнее. Рассмотрим несколько примеров. Объединение участков. Покупатель был готов выйти на сделку с двумя смежными участками. Один из участков имеет нехорошую историю. Его текущий владелец не расплатился с продавцом по предыдущей сделке. Срок исковой давности истек. Для того, чтобы этот проблемный участок «исчез», юрист покупателя посоветовал объединить участки. Раздел участка. Для образования коттеджного поселка ЗАО в лице супруга покупателя «продало» земельный участок за 200 млн. руб. Передаточный акт подписан в день сделки, сведения о производстве расчетов отсутствуют. По нашему мнению, расчетов и не было. Далее исходный участок был разделен на примерно 200 участков, четверть из которых была продана в течение последующих 7 лет. Проследить историю поступивших на вторичный рынок участков становится затруднительно, т.к. далеко не все покупатели малых участков ее имеют, а обращение к застройщику поселка, скорее всего, ни к чему не приведет, поскольку он не участник предстоящей сделки и передавать сведения о себе на сторону без нужды не будет. Обратите внимание, какую информацию чаще всего можно увидеть на сайтах поселков: «где будет бал, где детский праздник, куда поскачет наш проказник», но не постановление о предоставлении участка в собственность, об изменении вида разрешенного использования, о полученных технических условиях и т.п. Перераспределение участков. Достаточно большой участок был получен в аренду одним из последующих его собственников — родственников, вероятно, реального владельца. На участке возводится «индивидуальный жилой дом» размером в несколько собачьих будок. Участок выкупается за 3% от кадастровой стоимости, делится, продается частями - родственникам и друзьям реального владельца, перераспределяется, и его части (участки) в новой конфигурации снова выставляются на продажу. В такой «мутной воде» что-то разглядеть практически не возможно. Как это ни странно, но для данного примера риски наличия юридических дефектов в предыдущих сделках не стали определяющими. Мы полагали, что все, что происходило в процессе образования рассматриваемого участка формально соответствует действующему законодательству. Участники схемы получения земли в собственность обладают требуемым опытом и квалификацией, чтобы не совершать детских ошибок. Однако были выявлены три иных риска, которые, возможно, не удастся преодолеть, а именно: пересечение участка с землями лесфонда вне предельного срока действия «лесной амнистии», наличие на участке большого незарегистрированного строения, возведенного с нарушением строительных норм и правил, несоблюдение отступа строения от леса. Куда податься «обычному крестьянину», как оценить риски произошедшей трансформации участков? Во-первых, самое очевидное - копать глубже, до корней, если удастся. Во-вторых, понимать, что по российской судебной практике - и 10 лет с момента последней сделки — это может быть не срок. Тем не менее, в первом приближении, для коттеджных поселков и подобных образований можно именно 10 лет с момента выделения исходного земельного участка рекомендовать в качестве условно безопасного срока для исключения признания предоставления исходного участка незаконным. Особые риски — для незастроенных поселков, здесь ущерб для собственников и общественный резонанс меньше, поэтому действия контролирующих органов могут быть более решительными. Наконец, в третьих, можно попытаться оценить риски, связанные с личностью администратора, выделившего земельные участки. Самый большой риск — в отношении глав администраций, которые обладают относительной самостоятельностью, если такие еще остались, не готовы покинуть свой пост по указанию сверху, претендуют на очень высокий пост, будучи представителями «оппозиционной» партии, или бывших глав и их заместителей, находящихся под следствием или в розыске. Анализ рисков приобретения загородной недвижимости — увлекательное занятие, требующее знания и учета нескольких сотен факторов. В какие-то моменты надо «включать паранойю», в какие-то - отключать. Наилучший результат, но никогда ни 100 %, достигается при коллективной работе.

Проклятье межевания земельного участка

5 земельных участков из 9 рассмотренных оказались с неверным межеванием. При этом участки были в разных местах Московской области, присланы на анализ разными людьми, цель проверки которых - не межевание, а вообще риски покупки загородного объекта. Как тут не вспомнить анекдот про неудачные браки. Парень женился на старшей дочери из другой семьи. Она умерла. Женился на средней — умерла, на младшей — умерла. Звонит отцу покойных жен: «Папа, вы будете смеяться, но ваша дочь опять умерла». Пятнадцать лет из всех утюгов нам вещают, что без межевания земельного участка жизни нет. И если не сделать межевание, то и собственники мы не настоящие, и споры по границам будут, и канализацию провести — не понятно как. Если не учитывать принуждение к межеванию и платность услуги, то сам подход возражений не вызывает. Однако на практике польза для собственников, сделавших межевание, уже сейчас сопоставима с нанесенным им ущербом, а может быть еще хуже. Рассмотрим некоторые негативные моменты межевания. Недостоверность границ. Примерно четверть межеваний в стране недостоверны. Это подтверждается как результатами комплексных кадастровых работ, так и случайными выборками большого объема в рамках экспертиз загородной недвижимости. Причин неверного установления границ две: 1) изначальная некачественная работа кадастрового инженера (КИ), например, из-за его низкой квалификации, неточных приборов и используемых систем координат, 2) фальсификация данных КИ, когда он знает, что вносимые в ЕГРН координаты не верны, но «не проявляет должную принципиальность» и пристраивает участок к уже неверно отмежеванным, дабы в данный момент избежать судебного или иного спора и получить свою копеечку наибыстрейшим способом. В этих случаях межевание не может быть использовано в качестве основы для инженерного проектирования, установки забора, контроля отступов и красных линий и пр. Иногда строения на неверно отмежеванном участке оказываются за его виртуальными границами. С соседями может возникнуть земельный спор. В результате смысл проведенного межевания утрачивается, реальные границы участка не соответствуют кадастровым. Прирезки в 10 %. По закону при уточнении границ допускается прирезка к площади по документу до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и разрешенного вида использования, и 10 %, если такая минимальная норма не установлена. Обычная практика Росреестра — 10 % во всех случаях. Государственный подход Росреестра можно объяснить тем, что неоткуда взяться прирезке больше, чем в 10%. Во многом это справедливо. Однако при таком негибком подходе за бортом остается довольно много случаев, в которых никакого злого умысла собственников нет, никакие публичные интересы прирезкой большего размера не нарушаются, а исторически сложившийся фарш границ все равно обратно не провернуть. К чему на ровном месте плодить «нарушителей» земельного законодательства? Например, на ул. Главной в д. Манихино Истринского района Московской области при межевании одного из участков КИ явно подгонял под декларативную площадь (прирезки же не пропускают). За счет виртуального отрезания от фактической запользованной площади образовалась кадастровая чересполосица, фактические границы не совпадают с кадастровыми. Кстати, у 5-и соседних земельных участков межевание недостоверное, а у рассматриваемого — условно правильное. Можно сказать, что повезло: только у этого участка из 6-и в будущем в результате судебного решения или комплексных кадастровых работ границы участка по ЕГРН не нужно изменять Централизованные межевания. Как оказалось, и при централизованных межеваниях больших массивов ситуация может быть не слишком хорошей. Например, в коттеджном поселке «МГ» (название изменено) (Истринский район, вблизи д. Ядромино) покупателям вменяется вынос границ в натуру, что неизбежно приведет к наложениям границ участков, в частности из-за различной тщательности работы КИ и отсчета границ собственниками не по осевой линии столбов, а от их края. В коттеджном поселке «НРЭ» (название изменено) на Новорижском шоссе при выносе границ в натуру оказалось, что одна граница накладывается на соседний участок на 40 см, а вторая отстоит от соседа на 1 м , т.е. установка заборов и их соответствие кадастровым границам не контролируется управляющей компанией. Мало чем могут помочь и комплексные кадастровые работы (ККР). В частности из-за их незначительного объема, а также из-за того, что КИ — не судебные приставы, не смогут решать межевые споры, поэтому значительная часть кадастровых границ и после ККР не будет соответствовать фактическим. Поведение собственников. Усугубляет неразбериху поведение собственников, которые считают, что кадастровые границы — это «для галочки», а заборы можно ставить, как захочется. Например, в д. Роща Наро-Фоминского района один из собственников после межевания огородил примерно двойную площадь участка, при этом разместив септик и скважину за кадастровыми границами. Заключение 1. Проверка достоверности межевания земельного участка — обязательный элемент анализа рисков приобретения загородной недвижимости. Контролю подлежит как достоверность межевания, так и соответствие фактических границ участка кадастровым. 2. Жесткая позиция Росреестра, разрешающего прирезки к площади земельных участков до 10%, усугубляет проблему с качеством межеваний. Исполнение закона о регистрации недвижимости и рассмотрение каждого случая большей прирезки в индивидуальном порядке улучшит ситуацию. 3. Фактические границы земельных участков в коттеджных поселках и других централизованно отмежеваных образованиях также могут быть недостоверными. Грубой ошибкой бизнес-модели подобных некоммерческих партнерств является перекладывание обязанности выноса в натуру границ и закрепления межевых знаков на местности на покупателей земельных участков. 4. Четверть земельных участков с неверным межеванием не даст существенно улучшить ситуацию в будущем, если не сделать какой-то решительный шаг. КИ по по-прежнему будут «пристраивать» новые межевания к неверными. Как показывает практика, административная и уголовная статья за внесение КИ в ЕГРН заведомо недостоверных сведений не работает. По нашему мнению, чтобы прекратить или хотя бы уменьшить «пристраивание» к неверно отмежеванным участкам нужно разрешить в правилах межевания наложение участков друг на друга . Это даст возможность принципиальным КИ не обращать внимание на результаты «работы» безответственных коллег, разорвать порочный круг «пристраивания». Для этих целей можно создать некого «монстра», например, на базе Кадастровой палаты или областных БТИ, который не будет бояться ежедневно выводить на чистую воду КИ-коекакеров, заодно лишая аттестатов особо «отличившихся».

Дачная амнистия до 2026 года и беззащитные застройщики

17 ноября принят во втором и подготовлен к третьему чтению законопроект (994421-7) о продлении и расширении дачной амнистии до 1 марта 2026 г. Без уведомлений о планируемом строительстве, о завершении строительства (на основании технического плана и документов на участок) можно будет регистрировать права не только на садовые и индивидуальные жилые дома на садовых земельных участках, но и на все виды домов на участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов ( новая редакция ч.12 ст.70 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости"). Кроме того, граждане, дома которых возведены до 4 августа 2018 года, и которые не направили уведомления о планируемом строительстве объекта до 1 марта 2026 года, смогут оформить свои права до указанной даты в административном (внесудебном) порядке. Про ограничение параметров строительства дается ссылка на пункт 39 статьи 1 Градкодекса - про 3 надземных этажа и 20 м высотного габарита. Отменяется ли этим законопроектом правовая экспертиза Росреестра? Можно предположить, что да. Иначе почему ссылка только на п. 39 ст.1 Градкодекса, а не, например, на ч.13 ст.70 218-ФЗ, в которой устанавливается объем правовой экспертизы для «дачноамнистируемых» стоений? Чем высотный габарит «важнее» отступов от красных линий и десятков и сотен иных ограничений? Но для такого предположения должно быть что-то известно о негласном решении типа: «Пусть они амнистируют все, что хотят и где хотят, если вид разрешенного использования участка позволяет, но при этом замок Максима Галкина будет единственным индивидуальным домом в 7 этажей высотой 38 м, остальным — только 3 этажа и 20 м. А на охранные зоны водоемов, инженерных сооружений, объектов культуры, природы и еще 20 видов зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — могут «забить» на 5 лет. Денег на компенсации им из бюджетов из-за того, что мы ввели уже почти миллион ЗОУИТ, и они не могут строить дома на участках для строительства, все равно нет. Кому надо, за 5 лет успеют. Дальше будем применять закон со всей беспощадностью. И чтобы никто в будущем не преследовал застройщиков по статье о самовольных постройках, если они зарегистрированы в этот период». Но это же фантазии? Так не будет. По крайней мере, практика этого не подтверждает. Вспомним регистрацию жилых домов в период приблизительно до 2015 г. (кто помнит точно, прошу сообщить). Росреестру разрешения на строительство индивидуального дома было не нужно. Чем дело кончилось? - Множеством исков о признании домов самовольными постройками, поскольку, «разрешение на строительство никто не отменял, просто оно было не нужно для регистрации права». Кто-то очень серьезный и очень серьезной жидкостью должен расписаться, что такого не повториться в дачной амнистии-2026. Пока же есть все основания предполагать, что индивидуальные застройщики до 2026 г. понастроят всякого разного там, где было нельзя. Росреестр в рамках правовой вилки что-то из этого зарегистрирует. А в будущем все такие строения станут кандидатами в «самовольные постройки». Оптимистическое понимание закона не освобождает от ответственности.
 

Земля и москвичи

Задавались ли вы вопросом, откуда у москвичей и других горожан, никогда не проживавших в сельской местности, - в собственности земельные участки, полученные бесплатно по постановлениям местных администраций 90-х годов? Какой же красоты должны быть глаза, чтобы такое случалось? Стал вспоминать. Не про садовые земельные участки, поскольку механизм получения у них иной («через профком, местком, директор магазин» (с), пр.). Интересны участки в черте деревень. Законно ли такое предоставление? Один знакомый профессор 25 лет назад получил участок в деревне за то, что спас от смерти отца главы администрации сельского поселения. Другой знакомый в те далекие годы проводил электрификацию деревни. За это ему выделили два земельных участка под ИЖС. По постановлению администрации. Конечно, ссылок, что это окончательный расчет по договору подряда, не было. А недавно перед сделкой довелось делать анализ рисков приобретения сразу 6-и смежных деревенских земельных участков, принадлежащих с 90-х годов одной москвичке. В целом оказалось следующее. Земельный кодекс РСФСР 1991 г. (статьи 7,30) позволял бесплатно предоставлять в сельской местности в собственность земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства любому гражданину России. Местные жители получали землю бесплатно. Не местные - , возможно, что и бесплатно, условно бесплатно (два первых примера) и совсем не бесплатно. «Съесть-то он съест, но кто же ему даст» (с). Про не бесплатно. Курьезный случай произошел с документами упомянутой собственницы 6-и участков. Агентство недвижимости со стороны продавца не досмотрело. На часть участков агентству покупателя были предъявлены в качестве «правоустанавливающих» документов «договоры купли-продажи (ДКП)», в которых «продавцом» было -условно- АОЗТ «Рога и копыта». Это АОЗТ за вполне приличные для тех лет деньги «продавало» участки с указанной в «ДКП» площадью, категорией земель и адресом деревни. В «ДКП» «продавец» брал обязательство издания постановления администрации, в котором собственником описанных участков будет «покупатель». Не изящная схема, что называется, шито белыми нитками, не правда ли? Но поскольку упомянутые «ДКП» не содержали никаких кадастровых, условных номеров или просто номеров участков, ни в какие регистрационные органы не сдавались, связать издание постановлений о предоставлении участков в собственность и данных «ДКП» не возможно. Таким образом, рисков, связанных с тем, что сегодняшним собственником или продавцом в предыдущих сделках был горожанин (москвичи упомянуты исключительно для красивого заголовка), не имеющий связей с местом нахождения участка и получивший его в собственность от муниципалитета бесплатно, нет. Если, конечно, постановление о предоставлении участка - подлинное, не было злоупотреблений с количеством предоставленных участков, их площадью и видом использования, получатель достиг возраста дееспособности и пр.
 

Держите его семеро

Завершен очередной анализ подобранного коллегами земельного участка на покупку. Покупателю не везет. Или наоборот, как посмотреть. Третий участок подряд не рекомендуется к покупке. Покупатель устал, на все согласен, готов сам пройти все согласования-разрешения, тем более, что «на первой линии поселка вдоль реки участки купили «батюшки», они же знают, что делают...». Агентство тоже устало. Не очень хорошо смотрится, что предварительно отобранные объекты при более внимательном рассмотрении отправляются «в корзину». В последнем случае клиент готов купить участок (так было пару дней назад, на сегодня - не знаю), не смотря на следующее. Участок находится в территориальной зоне для ведения сельскохозяйственного производства (растеневодство, животноводство, рыбоводство и пр.). Строительство, не связанное с сельскохозяйственным производством, запрещено. Участок находится в зоне строгих ограничений 2-го пояса водоохраны источников питьевого водоснабжения. Строительство запрещено. По крайней мере, такова практика, в том числе судебная. Участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия (ОКН), связанного с личностью вождя, тело которого до сих пор не похоронено. По градостроительному регламенту конкретно этого места строительство индивидуальных жилых и прочих домов запрещено. И еще на десерт. Участок находится в документально не установленной подзоне 7 приаэродромной территории, в которой строительство жилых домов по санитарным правилам запрещено. Как расположена подзона 7, фактически известно. Проект границ есть. Но ее какое-то время не будут устанавливать, т.к. стройка важнее здоровья. Для данного аэродрома согласование строительства сопряжено с получением санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора, в частности по авиационному шуму. Положительное заключение, если оно будет получено, ведь все «хорошее» когда-нибудь кончается, должно быть основано не на фактических уровнях авиационного воздушного шума. Участок находится в свежевыявленном достопримечательном месте как ОКН. Режимы охраны достопримечательного места пока не установлены. Но если опираться на опыт, например, ОКН — ансамбль Новоиерусалимского монастыря и ОКН- достопримечательное место «Русская Палестина»,то зоны и режим охраны второго - шире и строже, чем первого. Весной этого года участок был на землях населенных пунктов, а сегодня — без категории земли. Предлагаю самостоятельно подумать, что это может означать, учитывая, что ни весной,ни сегодня участок не находится в черте населенного пункта. - «Генерал, пушка не стреляла по 22 двум причинам. Во-первых, не была заряжена». - «Полковник, можете не продолжать». А риэлторам на все согласного покупателя хочется сказать: «Держите его семеро!».
 

Аккуратист. Или как кадастровый инженер собственника в суд тянул

В недалеком Подмосковье продается дача. Участки с межеванием покупают лучше, поэтому собственник решил зафиксировать границы в кадастре. Пригласил кадастрового инженера (далее — КАИН), который установил, что при правильных измерениях в одном углу участка будет пересечение с кадастровыми границами соседа. Не сильно раздумывая, КАИН сказал собственнику, что правильные границы, свои и соседа, надо устанавливать в суде. Примерно так выглядела ситуация, когда собственник обратился к нам за консультацией и предложением участия в судебном процессе на его стороне. Более детальное изучение обстановки в районе участка, показало, что все обстоит неплохо, и суд — это лишнее и худшее, что можно предложить. Рассматриваемый участок находился в «кольце» участков с межеванием. Одна поворотная точка границы восточного соседа действительно «съехала» примерно на метр, из-за этого определенная межеваниями соседей кадастровая площадь участка «увеличилась» примерно на 20 кв.м (2%). Площадь участка по заборам соответствует зарегистрированной. Участок соседа крайний в линии. Все участки улицы отмежеваны. Вероятность межевого спора крайне мала, т.к. дачники измеряют площадь по заборам, а не по кадастру. По нашему мнению, причина такого поведения КАИНа в том, что он аккуратист. Анекдот по теме. Приходит мужчина на прием к урологу и говорит: Доктор у меня одна тестикула висит ниже другой. - И что? (Примечание автора: так и должно быть). - Не аккуратно-с, - отвечает пациент. Мы за правильные межевания. Но не возможно перепрыгнуть через ступень развития, например, из феодализма - в социализм, или из разрушенных отраслей экономики, руководимых журналистами,- в полный порядок. Никуда не делись 7 000 000 земельных участков с неправильными границами. Как говорил один преподаватель, абсолютно совершенной была только Афродита из пены морской, все остальное — с погрешностями. Данный участок будет «отмежеван» по соседским границам, вписан в них по известным координатам, без выезда на место. И «съехавший» угол участка не заметит ни покупатель дачи, ни банк, выдающий кредит на ее покупку, практически никто. Оставить все как есть - лучше, чем потерять год времени и сотню тысяч рублей или больше на судебные разбирательства, чтобы аккуратисту-КАИНу было спокойно. Впрочем, принципиальность КАИНа вызывает, скорее, уважение, поскольку мало кто может перешагнуть через материальный интерес.

Фейки ЕГРН

Представим себе две канализационных трубы длиной 2 км. Легко. А если идущие параллельно друг другу? Тоже возможно. А если абсолютно прямые, прямее прямой? Ну, разве что в тундре или степи, где просторно. - Нет, в плотно застроенном ближнем Подмосковье, от Сколково до Рублево, да еще проходящие по зданиям деловых центров, жилым домам, под острым углом через автодороги и прочие объекты (фрагмент трассы через дом см. на скане из Публичной кадастровой карты)? Вот такое не возможно. И эти канализационные трубы, пусть и идущие из инновационного центра, - фейк, зарегистрированный в ЕГРН под кадастровым номером 77:15:0000000:38 Мы специально не собираем фейки ЕГРН, сами попадаются. Абсолютные лидеры - если не каждый второй земельный участок, то каждый первый, у которых назначение под садоводство или индивидуальное жилищное строительство стало «актуальным незасвидетельствованным», а право зарегистрировано на сельхозугодьях. Фейк частой повторяемости - «квартиры» и прочее помещения внутри индивидуального жилого дома, со своим кадастровым номером. Встречались несуществующие газопроводы (см.https://istra.cian.ru/blogs-bluzhdajuschie-gazoprovody-278889/). Возможно кто-то скажет: «Предъявите ваши доказательства» (с). Мол, упомянутые трубы могут существовать в действительности, подумаешь — 2 км по прямой, по подвалу (или чердаку ?) жилого дома... Тогда, при такой креативности, вам надо поискать работу в Госкосмосе, кажется, на 12 апреля 2150 года там намечается запуск обитаемого корабля на Солнце. Естественно, ночью, чтобы не сгореть.
 

Договор купли-продажи из интернета

Любой специалист знает, что макеты договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости или иных, скаченные из интернета, без доработки не годятся ни в Красную армию, ни в зарубежную. Часто критика договоров из интернета сторонами сделки воспринимается как разводка риэлторов: мол, понятно, и за это хотите деньги получить, а у нас все есть. Из интернета. В крайний раз с ДКП из интернета на покупку гаражного бокса обратился сын давней знакомой. Как он сказал, договор хотя и из интернета, но прислал его очень ответственный компетентный товарищ. С договором в электронном виде удалось познакомиться, когда участники сделки уже стояли в очереди в МФЦ. В упомянутом договоре, не считая технических ошибок, было следующее. Не указаны: известный кадастровый номер объекта, пол продавца и покупателя, место рождения продавца и покупателя, место совершения сделки, номер и дата записи регистрации права, правоустанавливающий документ и его реквизиты, назначение помещения, сведения о совместной собственности супругов. Правоустанавливающим документом назван правоподтверждающий документ. Приведено устаревшее название органа регистрации. Почему же есть множество сайтов, на которых заготовки ДКП и прочих договоров можно скачать бесплатно? По нашему мнению потому, что такие образцы бесплатно отдать не жалко. В худшем случае, это еще и «месть» юридических порталов тем продавцам и покупателям, которые не обратили внимание на предупреждение об уникальности каждой сделки и не отреагировали на предложение составить «правильный» договор за деньги.
 

Дачная амнистия может быть продлена до 2026 года

Во исполнение поручения Президента 23 июля в Госдуму внесен законопроект (994421-7) о продлении и расширении дачной амнистии до 1 марта 2026 г. Авторы законопроекта — видные единороссы А.А. Турчак, П.В. Крашенинников и др., поэтому можно ожидать, что закон будет принят. Законопроект в одну строчку: «В части 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" слова "2021 года" заменить словами "2026 года", после слов "ведения гражданами садоводства," дополнить словами "для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации". Предлагается, что без уведомлений о планируемом строительстве, о завершении строительства (на основании технического плана и документов на участок) можно будет регистрировать права не только на садовые и индивидуальные жилые дома на садовых земельных участках, но и на все виды домов на участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства. Кроме того, граждане, дома которых возведены до 4 августа 2018 года, и которые не направили уведомления о планируемом строительстве объекта до 1 марта 2026 года, смогут оформить свои права до указанной даты в административном (внесудебном) порядке. В законопроекте про ограничение параметров строительства дается ссылка на пункт 39 статьи 1 Градкодекса - про 3 надземных этажа и 20 м высотного габарита. Вроде бы здорово. Упрощение, послабление. Но как-то тревожно, поскольку правовую экспертизу Росреестра никто не отменял. Градостроительные регламенты действуют, зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) еще и на 50% не отражены в ЕГРН. Объем правовой экспертизы для «амнистируемых» домов указан в части 13 ст.70 218-ФЗ о регистрации. В частности приостановка регистрации производится при невыполнении п. 22 части 1 ст. 26 закона о регистрации: «22) созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту....». Каким образом застройщик будет определять, можно ему строить на земельном участке вообще и конкретно такой дом или нет? Три надземных этажа и 20 метровый габарит — не серьезно. Поищите такие разрешенные параметры, например, в Московской области. Результат будет отрицательным как минимум для 50% участков. На что же ориентироваться? На градостроительный план? Но в нем половина ограничений «требует уточнения» или секретна. На уведомление о строительстве, которое все-таки лучше подать? Тогда в чем «дачная амнистия»? Если упомянутый законопроект имеет хоть какое-то самостоятельное значение, открывает, так сказать, новую страницу во взаимоотношениях собственников и государства, то к нему требуется дополнение. Примерно такое: «Категория земельного участка и вид его разрешенного использования имеют абсолютный приоритет по отношению к ограничениям в строительстве на участке, накладываемым правилами землепользования и застройки, а также регламентами использования всех известных и новых зон с особыми условиями использования территории вне зависимости от даты их установления или внесения в ЕГРН, при условии соответствия параметров объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ"». Но это из области фантастики. А коли так, никакого упрощения и расширения дачной амнистии не предлагается, поскольку подать уведомление о планируемом строительстве не сложно, важно, чтобы не было запрета на строительство или такого его ограничения, которое совсем неожиданно и приводит к неприемлемо высоким убыткам. Результат принятия законопроекта может быть прямо противоположный. Дословно восприняв предлагаемый порядок строительства, собственники могут поиметь в итоге тысячи «самовольных построек», подлежащих сносу, из-за невыполненных, но действующих ограничений (запретов) в строительстве.

Задачки без исходных данных или кое-что новое про ЗОУИТ

Кто страшнее тигр или буйвол? Увидим, поймем. А если есть только надпись, а зверя не наблюдается, то как определить? С некоторых пор (недавно произошло) такая ситуация сложилась с зонами с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). На Публичной кадастровой карте (ПКК), в выписках из ЕГРН мы видим, что собственник земельного участка попал в какую-то неприятность, ЗОУИТ накладывается на участок, но какого рода ограничения имеются, как эти ограничения "распределены" по участку, без специальных мер установить не возможно. Если раньше Росреестр вполне конкретно указывал, что за ЗОУИТ здесь, в чем ограничение - в виде ссылки на нормативный документ и перечня основных ограничений в хозяйственном использовании, то теперь не так. Прежде указывалось, что в этом месте проходит, например, ЛЭП напряжением таким-то, с отпайками, или газопровод такой-то с отростками, то сейчас - выкусите. На скане к посту полный объем "сведений" о зоне ограничений. Полный. То есть - ничего. Кроме номера ЗОУИТ. Хоть что-то. Добро пожаловать заказывать еще выписку - о содержании ограничений. Кстати, второе название данного поста "Как сделать миллиарды из воздуха", а третье - "Бизнес по-русски". Предыдущий пример - это цветочки, ягодки - дальше (коллега прислал). Для земельного участка с кадастровым номером 69:15:0201803:45 в выписке из ЕГРН имеется указание и координаты на две зоны ограничений. "Содержание ограничений" по обеим зонам описаны так: " Ограничения прав на земельный участок, предусморенные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации". Есть еще номера частей зон ограничений (один и два), площади этих частей и координаты каждой части. На ПКК зоны ограничений не отображаются, реестровых (или учетных) номеров ЗОУИТ - нет, вида ЗОУИТ - нет, ссылок на документ, устанавливающий ограничения, - нет. Задача без исходных данных. С помощью дополнительных источников информации удалось установить одну зону, вторую - только предположительно. Но это же никуда не годиться: использовать что-либо, когда в руках "официальный, полный, достоверный" источник - выписка из ЕГРН. С учетом изложенного нижайше просим: 1) вернуть содержание сведений о ЗОУИТ на ПКК и выписках из ЕГРН к прежнему, можно сказать, - минимально приличному, виду, 2) не вносить в ЕГРН сведения о ЗОУИТ без реестровых (учетных) номеров и если данные о ЗОУИТ не отображаются на ПКК.

Когда целесообразно сделать межевание участка

Как известно, около четверти всех участков с межеванием в стране имеют недостоверные границы. Это подтверждается не только нашей экспертной оценкой, но и результатами комплексных кадастровых работ на тысячах объектов, то есть законом больших чисел. Неожиданным следствием безобразного состояния с границами участков, "определенных в соответстви с законодательством Российской Федерации", будет рекомендация сделать межевание, пока коекакеры-кадастровые инженеры ( в предыдущем посте мы назвали их "кадастровыми сеятелями" ) не привели вас с земельным спором с соседями в суд. Поскольку, кто первый встал (на кадастровый учет - в том числе), того и тапочки. А если еще и без ошибок "встать", соседи с гарантией не потащат вас ни суд, ни на перемежевание. Для того чтобы защититься на будущее от "кадастровых сеятелей", должны выполняться два условия. Во-первых, все соседи или их часть еще не должны попасть в лапы "кадастровых сеятелей", то есть не сделать "межевание". Во-вторых, кадастровый инженер, к которому вы обратитесь, не должен быть "кадастровым сеятелем". Как выбрать кадастрового инженера, рассмотрим в другой раз. Рекомендация сделать упреждающее верное межевание тем актуальнее, чем больше индивидуальных земельных участков имеют смежные границы. Например, в СНТ "Холщевики-Алмаз" Истринского района Московской области около 80 участков выстроились на полтора километра в одну цепь вдоль ЛЭП. Пока межевание сделано у трех участков этого СНТ. Если и когда хотя бы у одного участка здесь будет сделано неверное межевание, и "кадастровые сеятели" начнут пристраиваться к этому неверно отмежеванному участку, по мере новых межеваний неизбежно произойдет наложение на правильно поставленный на учет участок. "В домике" будут только те собственники, у кого правильные координаты границ. Остальные могут до поры до времени ничего не заметить. Приведенный пример, когда межевание участка показано, естественно, не отражает все рекомендуемые случаи. Но хотя бы косвенно рекламировать услуги, в том числе "кадастровых сеятелей", заведших в тупик ситуацию с установлением границ миллионов земельных участков, не хочется.
 

Кадастровые сеятели

За советом обратился собственник земельного участка в Сергиево - Посадском районе Подмосковья. Проводит межевание. Кадастровый инженер установил наличие наложения на три соседних участка. Чтобы кадастровые границы соседей были правильными и совпадали с фактическими, каждый из трех участков надо "передвинуть" примерно на 20 (двадцать) метров. Межевание всех участков в СНТ примерно такое же: то влево, то вправо, то на соседей, то на дорогу. Как будто бы не с приборами работали, а как сеятели: зачерпнули горсть зерна - бросили. Куда упало, там и хорошо. Соседи упираются: "У нас межевание сделано, это ваши проблемы, ничего менять не будем". Не хотят бесплатно исправить, придется оплатить судебные издержки и земле-техническую экспертизу. Тысяч по 50 на нос получится, если суд поддержит. Поэтому, когда кто-то сильно рьяно убеждает в полезности межевания, надо помнить про примерно 7 000 000 земельных участков с таким же "межеванием", как у соседей упомянутого собственника. Достоверность проведенного межевания, вместе с прочим, надо проверять. Возможно, что дети у кадастровых инженеров, выполнивших около четверти "межеваний" в стране, и красивые, а все что они делают руками - безобразно.

Земельный участок вблизи полигона ТКО. Часть 4

Продолжение. Начало см.Часть 1-3. Расчет загрязнения атмосферы выбросами свалочного газа по модели ОНД-86 В соответствии с /1/ максимальное значение приземной концентрации загрязняющего вещества (ЗВ), в нашем случае-свалочного газа-Cm (мг/куб м) при выбросе из одиночного точечного источника с круглым устьем (см. Часть 3) достигается при неблагоприятных метеоусловиях на растоянии Хm (м) от источника и определяется по формуле: Cm= А • М • F • m • n • ɳ / (H^2 • (V1•∆T)^)0,333), (1) где А - коэффициент, зависящий от температурной стратификации атмосферы, для Московской области А=140, для других регионов - в соответствии с Приложением 2 /1/; М(г/c)- масса свалочного газа, выбрасываемая в атмосферу в единицу времени; m и n - коэффициенты, учитывающие условия выхода газовозушной смеси из устья источника выброса; H(м) - высота источника выброса над уровнем земли (для наземных источников Н= 2 м); ɳ - безразмерный коэффициент, учитывающий влияние рельефа местности, в случае ровной или слабопересеченной местности с перепадом высот, не превышающем 50 м на 1 км, ɳ=1; ∆T (град.С)- разность между температурой выбрасываемой газовоздушной смеси Тг и температурой окружающего атмосферного воздуха Тв; V1 (куб м/c) - расход газовоздушной смеси, определяемый по формуле: V1=0,25 • π • D^2 • Ѡо, (2) где D (м) - диаметр устья источника выброса; Ѡо(м/c)- средняя скорость выхода газовоздушной смеси из устья источника выброса. Вычисляем V1 по определенному (cм. Часть 1) M через известную среднюю плотность свалочного газа ρ=1247,55 г/куб м: V1=М/ρ. Тогда средняя скорость выхода биогаза из устья источника будет: Ѡо=М/(0,25 • ρ • π • D^2) (3). Значение безразмерного коэффициента F принимается для газообразных ЗВ равным 1. Коэффициенты m и n определяются в зависимости от параметров ʋm, ʋʹm,f и Fe: ʋm=0,65((V1• ∆T)/H)^0,333), (4) ʋʹm=1,3Ѡо•D/H, (5) f = 1000Ѡо^2 •D/(H^2•∆T), (6) Fe= 800( ʋʹm^3). (7) При f ˂ 100 m вычисляется: m= 1/(0,67 + 0,1 f^0,5 + 0,34 f^0,333). (8) Для fe ˂ f ˂ 100 коэффициент m вычисляется при f = Fe. Коэффициент n при f ˂ 100 вычисляется по формуле: n= 4,4 ʋm при ʋm˂ 0,5, (9) n=0,532 ʋm^2 - 2,13 ʋm + 3,13 при 0,5 ≤ ʋm ˂ 2. (9а) Расстояние Хm от источника выброса, на котором приземная концентрация ЗВ при неблагоприятных метеоусловиях достигает максимального значения Сm определяется по формуле: Xm= 0,25(5-F)•d•H, (10) где безразмерный коэффициент d при f ˂ 100 находится по формуле: d= 2,48 (1+ 0,28Fe^0,333) при ʋm≤ 0,5, (11) d= 4,95 ʋm (1+0,28 f^0,333) при 0,5 ˂ʋm≤ 2. (11а) При опасной скорости ветра Um на стандартном уровне флюгера (10 м от поверхности земли), при которой достигается наибольшая приземная концентрация ЗВ Сm, в случае f ˂ 100 определяется по формуле: Um= 0,5 при ʋm≤0,5 (12) Um= ʋm при 0,5 ˂ ʋm ≤ 2. (12а) При опасной скорости ветра Um приземная концентрация ЗВ в атмосферном воздухе на оси факела от точечного источника на расстоянии Х определяется по выражению: С= S1• Cm, (13) где S1- безразмерный коэффициент, определяемый в зависимости от отношения Х/Xm и коэффициента F: S1= (X/Xm)/(3,556(X/Xm)^2-35,2(X/Xm)+120) при 8 ˂ X/Xm ≤ 100 и F ≤ 1,5, (14) S1= 144,3 (X/Xm)^-0,2333 при X/Xm ˃ 100, F ≤ 1,5. (14а) Максимальная приземная концентрация ЗВ Сmu при неблагприятых метеоусловиях искорости ветра U, отличающейся от опасной скорости Um, определяется по формуле: Сmu= r • Сm, (15) где r - безразмерная величина, определяемая по формуле: r= 3(U/Um)/(2(U/Um)^2-U/Um+2) при U/Um˃1. (16) Расстояние от источника выброса Xmu, на котором при скорости ветра U и неблагоприятных погодных условиях достигается максимальная приземная концентрация Cmu ЗВ, определяется по формуле: Xmu= p • Xm, (17) где p - безразмерный коэффициент, определяемый по формуле: p= 0,32 U/Um + 0,68 при U/Um˃1. (18) Приземная концентрация ЗВ при скорости ветра U ≠ Um на произвольном расстоянии по оси факела от источника выбросов определяется по формулам (13), (14), сначала применив (18) и (17). Приземная концентрация ЗВ в атмосферном воздухе Сy на расстоянии y по нормали к оси факела выброса определяется по формуле: Сy= S2 • C, (19) где S2 - безразмерный коэффициент, определяемый по формуле: S2= 1/(1+5 ty+12,8 ty^2+17 tu^3+45,1 ty^4)^2, (20) где tu=U•y^2/х^2 при U≤ 5м/c, (21) tu=5•y^2/х^2 при U˃5м/c. (22) Произведем расчет призеных концентраций свалочного газа от полигона ТКО с накопленным активным объемом мусора около 1 млн т (М=400 г/c), при диаметре устья точечного источника D=1 м, ∆T= 20 град.С. Важное замечание про высоту устья источника Н. В Части 3 мы предлагали принимать Н по возвышению верхней плоскости тела полигона. Однако, представляется, что это уместно только в случае, если с подветренной стороны полигона растет густой лес, и полигон будет обтекаться воздухом преимущественно по верхушкам деревьев. Если же с подветренной стороны тела полигона (в направлении на анализируемый участок) нет леса или иных высоких препятствий, то поток воздуха будет обтекать полигон, поднимаясь по наветренному склону и опускаясь по подветренному, т.е. тело полигона не будет влиять на Н, и Н надо принимать равным как для наземного источника - 2 м. Выполним расчеты для Н=2 м и 20 м. При Н=20 м:Ѡо=0,41 м/с, V1= 0,32 куб м/c,ʋm =0,44,ʋʹm= 0,027,f = 0,02,fe= 0,016, m=1,3, n=1,94, Xm=53,2 м, Сm= 192 мг/куб м, Um=0,5 м/с приземная концентрация С свалочного газа на расстояниях 500/1000/1500/2000 м от источника будут соответственно, мг/куб м: 17,5/5/2,8/1,9. На тех же расстояниях для группы суммации концентрации С (х0,0092, см. Часть 3) будут, мг/куб м: 0,16/0,046/0,026/0,017. То же для метана (х 0,529, см. Часть 3), мг/куб м: 9,25/2,65/1,48/1/. Повторим расчет при Н=2 м: Ѡо=0,41 м/с, V1= 0,32 куб м/c,ʋm =0,96,ʋʹm= 0,27,f = 2, fe= 15,7, m=0,81, n=1,56, Xm=12,1 м, Сm= 9537 мг/куб м, Um=0,96 м/с, приземная концентрация С свалочного газа на расстояниях 500/1000/1500/2000 м от источника будут соответственно, мг/куб м: 90/39/18/9. На тех же расстояниях для группы суммации концентрации С будут, мг/куб м: 0,83/0,36/0,17/0,08. То же для метана, мг/куб м: 47,6/20,6/9,5/4,7. Выполним расчет для средней скорости ветра в июле 2,4 м/с (Московская область) при Н=2 м: Ѡо=0,41 м/с, V1= 0,32 куб м/c, Um=0,96 м/с, U= 2,4 м/с, Сmu= 4208 мг/куб м, приземная концентрация С свалочного газа на расстояниях 500/1000/1500/2000 м от источника будут соответственно, мг/куб м: 61/25/16/12. На тех же расстояниях для группы суммации концентрации С будут, мг/куб м: 0,56/0,23/0,15/0,11. То же для метана, мг/куб м: 32/13/8,5/6,3. На расстоянии 50 м от оси факела на тех же расстояниях от источника концентрации С по группе суммации будут, мг/куб м: 0,44/0,22/0,15/0,11, то же для метана, мг/куб м: 25/12/8,2/6,2. Предварительные выводы 1. Можно предполагать, что на распространение загрязняющих веществ от полигона ТКО не будет оказывать заметного влияния место выхода газов, в частности - при расположени газосборных скважин на вершине тела полигона. Для безлесой местности, скорее всего, правильнее считать, что устья точечных источников выхода газов не возвышаются над прилегающими территориями. При наличии на подветренном склоне полигона (со стороны анализируемого земельного участка) густого леса, можно ожидать, что ветровой поток будет преимущественно идти над лесом, что в пределе позволяет считать расположение источников выхода газов с полигона по его верхней плоскости. 2. Расчеты по модели ОНД-86 показали непротиворечивые результаты принятых санитарно-защитных зон (СЗЗ) для средних полигонов ТКО (около 1000 м), при назначении которых, однако, учитываются не только экологические, но и экономические факторы. Последние - занижают СЗЗ. 3. Концентрации вредных веществ в СЗЗ полигона, а особенно - на теле полигона- могут кратно превышать ПДК как разовые, так и среднесуточные. Склоны полигона ТКО без дегазации, а также с пассивной системой дегазации не могут использоваться в рекреационных целях. 4. Наибольшие концентрации ЗВ вблизи полигона ТКО будут наблюдаться при слабых ветрах (0,5-1 м/с). При таких ветрах для средних полигонов на безлесой местности могут быть превышены как разовые, так и среднесуточные ПДК по группе суммации и метану на удалении 1,5-2,5 размера СЗЗ. 5. При средней скорости ветра в июле для Московской области (ок. 2,5 м) на расстояни 1-1,5 СЗЗ предельные разовые ПДК по группе суммации и метану, по данной модели, на средних полигонах превышены не будут. Среднесуточные ПДК, если их не осреднять по всему году, могут быть превышены на удалении до 2,5 СЗЗ по группе суммации и до 1,5 СЗЗ по метану. В остальные месяцы года эмиссия биогаза ниже, а скорость ветра выше, что приведет к улучшению ситуации. 6. Наихудшим является расположение земельного участка с подветренной стороны полигона по преимущественным направлениям ветра. 7. За пределами СЗЗ расчетные концентраци ЗВ мало зависят от принятого количества точечных источников биогазов. На интересующих удалениях средний полигон ТКО можно представлять максимум 2-мя точечными источниками. Продолжение следует. Источники 1. Методы расчетов рассеивания выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферном воздухе, утв. Приказом Минприроды от 06.06.2017 № 273.

Земельный участок вблизи полигона ТКО. Часть 3

Продолжение. Начало см. Части 1 и2. О некоторых исходних данных для расчета концентраций вредных веществ В Части 1 показано, как рассчитать выбросы свалочных газов и их компонентов для полигона твердых коммунальных отходов( ТКО), в Части 2 - основные риски близости плигона в зависимсти от стадии его жизненного цикла. Сегодня рассмотрим исходные данные, которые необходимы чтобы воспользоваться Гауссовской моделью рассеивания газообразных веществ в атмосфере и моделью по отраслевому нормативному документу (ОНД-86) /1/. Упомянутые модели хотя и являются приближенными, но вот уже четвертое десятилетие применяются, в том числе для расчета загрязнений вблизии полигонов ТКО. ПДК, группа суммации Воздух вблизи полигона ТКО загрязнен различными веществами, содержащимися в свалочном газе. Часть этих веществ негативно и совместно воздействуют на организм человека и называются группами суммации. В соответствии с /2/ самой опасной группой суммации для веществ свалочного газа будет: аммиак, формальдегид и сероводород (дигидросульфид). Для данной группы однонаправленного вредного воздействия рассчитывается безразмерная суммарная концентрация Q или приведенная концентрация C одного из n веществ группы суммации. Безразмерная концентрация Q определяется по формуле Q= С1/ПДК1+ С2/ПДК2+...+Cn/ПДКn, (1) где С1,С2,...,Сn (мг/куб м) - расчетные концентрации вредных веществ в атмосферном воздухе в одной и той же точке местности; ПДК1, ПДК2,..., ПДКn (мг/куб м) - соответствующие разовые предельно допустимые концентрации вредных веществ в атмосферном воздухе /2/. Безопасное значение Q должно быть меньше или равно единице. По /2/ максимальные разовые/среднесуточные ПДК аммиака, формальдегида и сероводорода соответственно 0,2/0,04; 0,05/0,01 и 0,008/- мг/куб м. Максимальное разовое значение ПДК устанавливается для предотвращения рефлекторных реакций человека и острых отравлений при кратковременном действии примесей. Среднесуточное значение ПДК устанавливается для предупреждения общетоксического, канцерогенного, мутагенного и сенсибилизирующего действия вещества на организм человека и учитывает возможность накопления в организме и развитие хронической интоксикации. Эта концентрация не должна оказывать прямого или косвенного вредного воздействия на организм человека в условиях неопределённо долгого круглосуточного вдыхания. Формула (1) предписывает считать Q по разовым предельным ПДК. Но три - это куча или не куча? Предположим, что ветер с полигона дует на опасной скорости в направлении земельного участка в течение 3-х суток. Расчетное значение Q - около единицы. Отравление людей при таких данных наступает, предположим, за сутки или меньше. Для такого случая вряд ли можно не учитывать длительное воздействие загрязняющих веществ, поскольку, как видно из приведенных значений ПДК для рассматриваемой группы суммации, среднесуточные ПДК в пять раз меньше, чем разовые предельные. Поэтому в дальнейшем будем учитывать в формуле (1) оба вида ПДК - разовые и среднесуточные. Приведенная к одному веществу концентрация С рассчитывается по формуле С= С1+С2хПДК1/ПДК2+....+СnхПДК1/ПДКn, (2) где С1 - концентрация вещества, к которому производится приведение (не имеет значения, к какому именно в группе суммациии), ПДК1 - его ПДК, С2,...Сn и ПДК2,...ПДКn - концентрации и ПДК других веществ, входящих в рассматриваемую группу суммации. Весовые процентные соотношения веществ принятой группы суммации в биогазе можно принять по /3/. Соответственно для аммиака, формальдегида и сероводорода, вес.% будут: 0,533; 0,096 и 0,026, что при средней плотности биогаза 1,24755 кг/куб м составит, г/куб м: 6,65; 1,2 и 0,32. Тогда, приведенная, например, к аммиаку концентрация C будет: С=6,65+1,2х0,2/0,05+0,026х0,2/0,08=11,52 г/куб.м или 0,092 весовых частей биогаза. Сначала производится расчет концентрации биогаза в интересующей точке, затем приведенная концентрация для группы суммации вычисляется умножением значения для всего биогаза на 0,092. Для метана, составляющего в биогазе по /3/ 52,915 вес.%, аналогичный коэффициент пересчета концентрации будет 0,529. Объем и масса захороненных отходов Для расчета количества образующихся на полигоне биогазов необходимо знать массу захороненны отходов в определенный период времени (см. Часть 1). Но часто объем накопленных на полигоне отходов указывается в кубометрах. Для пересчета из кубометров в тонны будем для всех полигонов использовать среднюю удельную плотность складированных отходов, принятую по данным для полигонов Московской области "Кулаковский", "Дубна Левобережная" и "Долгопрудный" и равную 0,79 т/куб м /4/ . Параметры, расположение и число точечных источников биогазов Биогазы выходят в атмосферу по всей поверхности тела полигона ТКО. Исключение - полигон с активной системой сбора биогаза, но на таком полигоне загрязнения от биогаза не рассматриваются (см. Часть 2). Однако упомянутые выше модели расчета распространения вредных веществ предполагают их выход из одного или нескольких точечных источников. Причем площадной источник по /1/ в своей основе - это множество однотипных точечных источников, например, печных труб или, как в нашем случае, газосборых скважин и подобное. Чем выше место расположения выхода газов, тем квадратично меньше концентрация вредних веществ в расчетном месте. С запасом в сторону занижения загрязнения будем считать, что весь биогаз на полигоне выходит через его верхнюю плоскость. Если высота тела полигона не известна, вычисляем ее по объему накоплений и приведенной площади тела полигона (по середине откосов). Для захоронений в карьерах такой метод расчета высоты тела полигона не подходит. Чем меньше диаметр условного или реального устья газосборной скважины (расчетного места выхода биогаза), тем ниже концентрация загрязнений в рассматриваемой точке, поскольку газовый факел за счет большей скорости потока в узком устье выбрасывает биогаз вверх. Примем диаметр условного или фактического (для случая пассивной системы дегазации) устья точечого источника выхода биогаза таким, чтобы скорость исходящего потока биогаза точечтного источника была похожа на фактическую у группы скважин (при пассивной системе дегазации) или по всему телу полигона (при отсутствии системы дегазации). По опубликованным данным, фактический диаметр устья скважин сбора биогазов может колебаться от 160 мм до 1 м. Скорее всего, оголовок скважины будет выполнен в виде гусака, горизонтальной пластины или подобно. То есть, скорость вертикального потока биогазов при выходе из скважины не будет высокой. Предварительные расчеты и приведенные соображения позволяют рекомендовать принять диаметр устья скважины точечного источника около 0,5-1 м. Тогда скорость выхода биогаза из устья точечного источника, заменяющего площадной, не превысит 1 м/c. Возвышением устья над телом полигона пренебрегаем. Известно, что представление площадного источника загрязнений точечным дает завышенный результат концентрации вредных веществ в рассматриваемом месте. В то же время, даже самый крупный полигон ТКО можно представить с точки зрения распространения биогаза как небольшое число точечных источников. В соответствии с п. 5.15 /1/ площадной источник представляется совокупностью N равномерно рассредоточенных точечных источников N= 25 х Sn х u/Ln^2, (3) где Sn - площадь рассматриваемого площадного источника (полигона), кв. м, Ln- расстояние от центра площадного источника до расчетной точки, м, u - расчетная скорость ветра, м/с. Нетрудно заметить, что для средней (расчетной) скорости ветра и интересующих расчетных точках за пределами санитарно-защитной зоны плигона ТКО площадью 5-7 Га достаточно представить в виде 3-4 точечных источников. Естественно, что расчеты производятся при неизменном направлении ветра для всех точечных источников, в отношении тех "карт" полигона, на которых срок захоронения отходов не превышает периода их полного разложения, с распределением образующегося суммарного количества биогаза между всеми точечными источниками. Перепад температур биогазов и окружающего воздуха В упомянутые модели расчета распространения загрязнений входит разность температуры газа источника и наружного воздуха. Чем выше эта разность, тем меньше загрязнение в рассматриваемой точке. В соответствии с /5/ температура биогазов в теле полигона может достигать 40-50 градусов. При выходе биогазов не через газосборные скважины можно ожидать, что на поверхности тела полигона температура биогазов будет близка к температуре окружающей среды. Тем не менее, с запасом в сторону снижения расчетной концентрации загрязнений, а также для случаев пассивной дегазации полигонов после их рекультивации, будем считать температуру выходящих биогазов равной 40 градусам. ПДК метана В настоящее время для метана существует лишь ориентировочный безопасный уровень воздействия (ОБУВ), то есть временный (введенный на время, 2-3 года) ориентировочный гигиенический норматив содержания вредных веществ в воздухе рабочей зоны, атмосферном воздухе населенных мест, в водоемах, продуктах питания и других объектах и равняется 50 мг/куб м. В работе /6/ методами научного анализа по результатам опытов над живыми организмами, дополненными токсикометрическими методами, получены значения ПДК метана: среднесуточные - 7,07 мг/куб м, максимальные разовые - 27,23 мг/куб м. С учетом высокой доли метана в свалочном газе и его реальных ПДК, не станет ли этот компонент основным при назначении безопасных удалений от полигонов ТКО? И не с этим ли связано то, что уже десятилетия как ПДК метана официально не установлен? Продолжение следует. Источники 1. Методика расчета концентраций в атмосферном воздухе вредных веществ, содержащихся в выбросах предприятий, ОНД-86, Госкомгидромет, 1987.(Прим.: в настоящее время данный документ заменен на " Методы расчетов рассеивания выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферном воздухе", утв. Приказом Минприроды от 06.06.2017 № 273, но в нужной нам части они не отличаются друг от друга). 2. ПРЕДЕЛЬНО ДОПУСТИМЫЕ КОНЦЕНТРАЦИИ (ПДК) ЗАГРЯЗНЯЮЩИХ ВЕЩЕСТВ В АТМОСФЕРНОМ ВОЗДУХЕ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ. Гигиенические нормативы ГН 2.1.6.3492-17. 3. Методика расчета количественных характеристик выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от полигонов твердых бытовых и промышленных отходов. М., 2004. 4.Рекультивация полигонов ТКО//Правительство Московской области http://www.vniiecology.ru/images/documents/othody/сlean_country/Presentation/8 Moskovskaya oblast.pdf. 5. Нетрадиционые и возобновляемые источники энергии для получения теплоты в системах теплоснабжения (свалочный биогаз). Методическая разработка для студентов очной и заочной форм обучения специальностей 140104.65 "Промышленная энергетика" и 270109.65 "Теплоснабжение и вентиляция", Нижний Новгород, ННГАСУ, 2012. 6. Сауц А.В. Определении ПДК метана в воздухе населенных мест методом эколого-токсикологической оценки на живые организмы// Вестник СВФУ, №3(65), 2018, с.17-23.    

Земельный участок вблизи полигона ТКО. Часть 2

Продолжение. Начало см.: Часть 1. Жизненный цикл полигона и сопутствующие риски Если повезет, полигон твердых коммунальных отходов (ТКО) будет иметь счастливую юность, зрелость и финал. До сих пор большинство полигонов - это необорудованные, часто - нелегальные - свалки на месте пустырей или выработанных карьеров. Главное нарушение при устройстве таких полигонов - отсутствие гидроизолирующего слоя глины толщиной от 1 м в основании, что приводит к проникновению загрязненного фильтрата в почву, грунтовые воды и на окружающую территорию. По периметру тела полигона для предотвращения распространения фильтрата должен устраиваться вал высотой 2-2,5 м, стена или дренажная канава. На современных полигонах дополнительно к слою глины укладывается мембрана и система сбора фильтрата. Однако, если накопленный фильтрат не очищается, то его локализация - это полумера. Как показано в Части 1, при разложении органики отходов образуется свалочный газ, примерно на 98% состоящий из метана и углекислого газа, не имеющих запаха. На крупных полигонах количество выделяющегося свалочного газа измеряется тоннами в час, и предельно допустимые концентрации (ПДК) вредных веществ в границах полигона могут быть превышены многократно. Прочие 2% свалочного газа состоят из иных веществ, вредных для здоровья, как по отдельности, так и в научно установленных сочетаниях ( так называемых группах суммации). Количество выделяющегося свалочного газа с определенного года работы полигона - стабильно, максимально в летний период, снижается в средней полосе РФ примерно на 5% в год после закрытия полигона. Одним из самых опасных, если не самым опасным, фактором риска действующих полигонов ТКО являются регулярные пожары, сопровождающиеся образованием и распространением диоксина и других вредных веществ. При пожарах диоксином загрязняется не только воздух, но и почва, растения, пищевые цепочки. Из-за крайней ядовитости диоксина даже небольшой пожар на полигоне, как показывают расчеты, может приводить к созданию опасных концентраций диоксина далеко за границами санитарно-защитной зоны (СЗЗ) полигона, при этом ПДК метана, других вредных веществ и групп суммации могут быть не превышены. Попадание даже микроскопических доз диоксина в организм человека может приводить к генным мутациям, образованию опухолей. Причинами пожаров на свалках может быть: самовозгорание под воздействием высокой температуры под плотными слоями мусора, неправильная утилизация отдельных видов отходов, поджоги. Из практики можно предположить, что до хотя бы примитивной рекультивации полигона, пожары на нем неизбежны. Сопутствующим пейзажем большинства мусорных свалок являются стаи птиц, полчища крыс и бомжи. Крысы образовывают колонии численностью в несколько сот особей, активная зона действия колонии составляет 20-30 соток. Крысы пробегают в день 10−15 км, могут трое суток находиться в воде. Молодые самки начинают размножаться в возрасте 6−9 месяцев, спариваются с разными самцами. Продолжительность жизни серой крысы составляет 1,5−3 года. Потомство одной крысы с детьми, внуками и правнуками за год может достичь 15 тысяч особей. Серая крыса является разносчиком более 20 инфекционных болезней, около половины из них опасны для человека. Среди них— желтушный лептоспироз, криптоспоридиоз, сыпной тиф, чума и ряд других. Крысы являются источником заражения сальмонеллёзом и гельминтами, среди которых особенно опасен цепень. Как считают специалисты, можно лишь ограничить популяцию крыс, регулируя их кормовую базу. Полная ликвидация крыс как на полигоне, так и в окрестностях не возможна. Большое количество птиц у полигона может привести к падению самолета на соседнее кукурузное поле, загрязнению крыш домов экскрементами, потраве рассады и урожаев на ближних огородах. В прилегающих к полигонам ТКО лесах часто возникают мини поселения бомжей. Бомжи могут, например, работать на официальных станциях мусосортировки при полигонах, а также как самозанятые. На полигонах есть много чем поживиться, не только использованными алюминиевыми банками и макулатурой. По словам очевидца, в группе советских войск в Германии поездкой на свалку поощрялся офицерский состав, т.к. к немецкому мусору относится: просроченная парфюмерия, косметика, пищевые продукты. Прилегающие к полигону территории загрязняютя: пылью выгружаемых отходов, разносимым ветром мусором (пакеты, бумага и т.п.), поверхностным фильтратом,тяжелыми металлами, ртутью (преимущественно от экономичных ламп), радиактивными изотопами. Однако, как показывают расчеты и обследования ряда полигонов, данные загрязнения преимущественно локализованы СЗЗ. Исключение может составлять фильтрат, если рельеф местности и близлежащие водоемы способствуют распространению загрязнения на большие удаления. Переломным моментом в жизненном цикле полигона является его официальное закрытие. Но после "закрытия" полигон зачастую продолжает принимать мусор еще несколько лет, хотя и в меньших количествах. Простейшая рекультивация полигона ТКО заключается в засыпке грунтом его верхней части и откосов. Такая мера существенно уменьшает: распространение запахов от полигона, риск пожара, кормовую базу для птиц и крыс, поле деятельности бомжей. При этом выход свалочного газа не прекратится еще многие годы. Фильтрат продолжит образование и распространение, поскольку не прекращается поступление в тело полигона осадков, которые и есть фильтрат, но "обогащенный" продуктами гниения мусора и другими вредными веществами. Можно предположить, что для подавляющего большинства свалок и полигонов РФ, особенно малых, по экономическим соображениям именно такая рекультивация будет преобладающей. В московском регионе полигоны ТКО рекультивируются по двум основным схемам: с пассивной и с активной дегазацией свалочных газов. В обоих случаях рекультивации выделяют два этапа: технический и биологический. Рекультивация полигона с пассивной дегазацией может включать на техническом этапе следующие мероприятия. Выравнивается тела полигона, завозится грунт, засыпаются провалы и трещины, выполаживаются откосы на нормативные углы. Создается системы сбора и очистки фильтрата, например, при помощи наклонных лучевых скважин, дренажной канавы по периметру. Создается система скважин для отведения биогаза в атмосферу. Устанавливается многофункциональный защитный экран на все тело полигона, включающий герметичную синтетическую мембрану и слой плодородного грунта. Экран исключает поступление атмосферных осадков в тело полигона, уменьшает образование фильтрата, исключает загрязнение поверхностного стока. Технический этап, как правило, не превышает 1-2 лет. Биологический этап служит для создания и поддержания травяного слоя на защитном экране и включает в себя: снегозадержание, боронование, высев трав, прикатывание, внесение удобрений, полив. Биологический этап длится 2-4 года. Рекультивация полигона с активной дегазацией аналогична, но свалочный газ не выпускается в атмосферу, а собирается, очищается в скрубберах, и далее используется для производства электрической энергии. При такой схеме свалочный газ сжигается при высокой температуре в факеле и содержит вредные компоненты в незначительных количествах, сопоставимых с ГРЭС аналогичной мощности. Порядок стоимости рекультивации полигона среднего размера в московском регионе - 1000 рублей на тонну захороненных отходов. Известные схемы рекультивации полигонов с интенсификацией кислородного разложения отходов нагнетанием в тело полигона воздуха и орошением отходов в московском регионе не намечены к реализации. Из 39 подмосковных полигонов ТКО, 23 из которых считаются закрытыми, как минимум на 8 полигонах система дегазации будет активной. Для рекультивированного полигона с пассивной дегазацией как пиар-ход можно рассматривать предположение, что такой полигон будет использоваться в рекреационных целях. Часто упоминается горнолыжный спуск. С учетом концентрации свалочных газов, в таком "месте отдыха" скорее можно отравиться, чем набраться сил. С точки зрения негативного воздействия на прилегающие территории полигоны ТКО можно подразделить на 5 групп: I - действующие, II - закрытые без рекультивации, III- закрытые с поверхностной засыпкой грунтом, IV- закрытые с рекультивацией и пассивной дегазацией, V - закрытые с рекультивацией и активной дегазацией. По нашему мнению, можно ограничиться девятью группами факторов воздействия (рисков) полигона на прилегающие земельные участки: 1) свалочные газы (отдельный учет метана, иных вредных веществ и групп суммации), 2) пожары (в первую очередь - распространение диоксина), 3) фильтрат, 4) поверхностные загрязнения (пыль, фильтрат, тяжелые металлы, ртуть, радиация), 5) запахи ( в первую очередь - психологическое воздействие, остальное учтено в 1)), 6) бомжи, 7) крысы, 8) птицы, 9) газы высокотемпературного факела при активной системе дегазации. Соответственно в зависимости от упомянутой стадии жизненного цикла полигона следует учитывать обозначенные риски таким образом: для стадий I-II - риски 1)-9) (пассивная или активная дегазация может быть и на действующем полигоне), для III - 1),3),4), со значительным понижение 2) и 5); для IV - 1); для V - 9). В заключение заметим, что "карты" одного полигона, находящиеся в разных стадиях жизненного цикла, надо рассматривать раздельно. Продолжение следует. Источники: 1. Список полигонов ТБО в Москве и Московской области https://ru.wikipedia.org/wiki/. 2. Рекультивация полигонов ТКО//Правительство Московской области http://www.vniiecology.ru/images/documents/othody/сlean_country/Presentation/8 Moskovskaya oblast.pdf. 3. Масштаб загрязнений: как росли подмосковные свалки. Спецпроект РБК https://www.rbc.ru/society/13/05/2019/5ca1d0229a7947593d373650.      

Земельный участок вблизи полигона ТКО. Часть 1

Сотни тысяч индивидуальных земельных участков в России находятся вблизи полигонов и свалок твердых коммунальных отходов (ТКО) (ранее применявшееся название - твердых бытовых отходов-ТБО). Интуитивно понятно, что близость полигона ТКО ничего хорошего не сулит. Одновременно предплагаем, что "среднестатистический" россиянин крайне мало знает о влиянии полигона на здоровье человека, не в состоянии самостоятельно установить безопасные расстояния до него. При оценке рисков приобретения недвижимости, связанных с полигонами ТБО, ранее мы руководствовались собственными экспертными оценками на основе установленных санитарно-защитных зон (СЗЗ), окончательно принимая требуемое удаление с учетом: объема захороненных отходов, стадии жизненого цикла полигона, проведенной или планируемой рекультивации и ее вида, розы ветров, т.е. не полагаясь полностью на размер установленной для каждого полигона СЗЗ. Нам казалось, что для практических целей этого достаточно, ведь считается, что уже на границе СЗЗ предельные допустимые концентрации (ПДК) вредных веществ от полигона не превышают нормы. Но наступил момент, когда такие оценки перестали удовлетворять. Захотелось "покопаться в мусоре" более тщательно и создать приближенную экспертно-аналитическую модель оценки влияния полигона на находящийся вблизи него участок, которая, как не покажется странным, более объективно учитывает риски. Приведенная ниже модель не является научной. Наоборот, сделана "для себя", для риэлторских целей таким образом, чтобы все загрубления производились в безопасную для здоровья сторону, оценка могла производиться быстро, без специальных знаний, не пользуясь известными программными комплексами для инженеров-экологов. Общие сведения По данным Минприроды на 2019 год, ежегодно в России образуется около 70 млн тонн смешанных твёрдых коммунальных отходов (ТКО) IV и V класса опасности. На среднестатистического россиянина приходится в год около двух кубометров мусора или примерно 400 кг. Перерабатывается всего 5-7% мусора, остальное захоранивается. На май 2019 года для захоронения ТКО имелось 1099 лицензированных полигонов. Ещё более 8300 свалок к 2018 году выработали свой ресурс и ожидали рекультивации. Большинство даже легальных мусорных полигонов не соответствуют нормам безопасности и являются источником загрязнения почв, подземных вод и атмосферного воздуха. Тление и пожары на полигонах приводят к выбросам в атмосферу диоксинов, токсичных соединений и тяжёлых металлов. Свалочный газ ответственен за приблизительно 5% всех выбросов парниковых газов России. Захоронение на полигонах экономичных ламп приводит к загрязнению прилегающей местности ртутью. Плотность (насыпная масса) отходов составляет 0,2-0,3 т/куб. м, влажность колеблется от 40% до 55%, содержание органического вещества (в процентах на сухую массу) может достигать 70%. В толще твердых коммунальных и промышленных отходов, захороненных на полигонах, под воздействием микрофлоры происходит биотермический анаэробный процесс распада органической составляющей отходов. Конечным продуктом этого процесса является биогаз, основную объемную массу которого составляют метан и диоксид углерода. Наряду с названными компонентами биогаз содержит пары воды, оксид углерода, оксиды азота, аммиак, углеводороды, сероводород, фенол и в незначительных количествах другие примеси, обладающие вредным для здоровья человека и окружающей среды воздействием. На большей части полигонов РФ складируются как коммунальные, так и промышленные отходы, разрешенные в установленном порядке для захоронения совместно с коммунальными. В некоторых случаях промышленые отходы захораниваются на отдельных площадках ("картах") и могут не учитываться в расчетах выбросов вредных веществ полигона. По общепринятой технологии захоронения отходов предусматривается планировка и уплотнение завозимых отходов, а также регулярная изоляция грунтом рабочих слоев отходов. По мере естественного и механического уплотнения отходов и изолирования их грунтом усиливаются анаэробные процессы с образованием биогаза, являющегося конечным продуктом биотермического анаэробного распада органической составляющей отходов под воздействием микрофлоры. Биогаз через толщу отходов и изолирующих слоев грунта выделяется в атмосферу, загрязняя ее. Если условия складирования не изменяются, процесс анаэробного разложения стабилизируется с постоянным по удельному объему выделением биогаза практически одного газового состава (при стабильности морфологического состава отходов). Различают пять фаз процесса распада органической составляющей твердых отходов на полигонах: 1-я фаза- аэробное разложение; 2-я фаза-анаэробное разложение без выделения метана (кислое брожение); 3-я фаза -анаэробное разложение с непостоянным выделением метана (смешанное брожение); 4 я фаза -анаэробное разложение с постоянным выделением метана; 5-я фаза -затухание анаэробных процессов. Первая и вторая фазы имеют место в первые 20-40 дней с момента укладки отходов, продолжительность протекания третьей фазы - до 700 дней. Длительность четвертой фазы - определяется местными климатическими условиями и для различных регионов РФ колеблется в интервале от 10 (на юге) до 50 лет (на севере), если условия складирования не изменяются. Методика расчета выбросов загрязняющих веществ от полигонов В РФ действует "Методика расчета количественных характеристик выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от полигонов твердых бытовых и промышленных отходов" ( далее - "Методика") /1/. "Методика" позволяет рассчитывать максимальный мгновенный и годовой выброс свалочных газов и других загрязнений, срок выбросов после закрытия полигона с учетом места его расположения. В "Методике" использованы статистические данные по морфологическому составу отходов на многих полигонах ТКО Московской области, а также лабораторные исследования. Это позволяет считать, что приведенные в "Методике" величины по составу коммунальных отходов применимы для всех полигонов РФ. В целом для экологического прогнозирования , а тем более для нашей цели, возможные отклонения в составе отходов и соответственно - выбросов - на конкретных полигонах от принятых в "Методике" не явяются существенными. Морфологический состав твердых коммунальных отходов, складируемых на полигонах, по усредненным данным "Методики" по Москве и Московской области в процентах по массе следующий: бумага, картон 38,0; пищевые отходы 30,0; дерево 1,5; текстиль 5,5; кожа, резина 1,3; полимерные материалы 5,5; кости 0,7; черный металл 2,5; цветной металл 0,5; стекло 4,3; камни; керамика 1,4; отсев менее 16 мм 8,8. Морфологический состав твердых коммунальных отходов Московской области в соответствии со Схемой обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденной Постановлением Правительства Московской области от 09.07.2019 № 411/22 «О внесении изменений в приложение к постановлению Правительства Московской области от 22.12.2016 № 984/47 «Об утверждении территориальной схемы обращения с отходами, в том числе твердыми коммунальными отходами, Московской области» следующий, %: бумага, картон - 19, пищевые отходы - 34, полимерные материалы - 14 стекло- 12 древесина - 6, текстиль - 3 металл - 4, смет с территории (земля, песок, камни) - 6, почее - 2. Как можно заметить, морфологический состав ТКО по "Схеме обращения с ТКО ..." в Подмосковье 2016-2019 г.г. и по "Методике" 2004 г. в органической части отходов отличается не существенно. С учетом того, что с 2020 г. как в Московской области, так и в целом по РФ все больше и больше будет практиковаться раздельный сбор мусора, с отделением до 20% вторсырья, доля органических отходов, захораниваемая на полигонах, не будет снижаться. Соответствено расчетное количество биогаза по "Методике" будет близко к фактическому. Удельный выход биогаза за период его активной стабилизированной генерации при метановом брожении для влажных отходов определяется по уравнению из /1/: Qw= R (100-W)(0,92Ж+ 0,62У+ 0,34Б)/1000 000, (1) где: Qw- удельный выход биогаза за период его активной генерации, кг/кг отходов; R- содержание органической составляющей в отходах, %; Ж - содержание жироподобных веществ в органике отходов, %; У - содержание углеводоподобных веществ в органике отходов, %; Б - содержание белковых веществ в органике отходов,%, W- фактическая влажность отходов, %. R, W, Ж, У и Б - определяются анализами отбираемых проб отходов. В примерах /1/ на основе анализа отбираемых проб эти величины такие: R=55%, Ж=2%, У=83%, Б=15%,W=47%. Тогда Qw = 0,170236 кг/кг отходов. За отсутствием иных данных, в дальнейших расчетах эта величина - постоянная. То есть около 17% захороненных отходов по массе за время активного газовыделения превратятся в биогаз. Поскольку на среднем по размерам полигоне Подмосковья захоранивается от миллиона тонн отходов, с каждого такого полигона выделяются в окружающую среду сотни тысяч тонн биогаза, содержащего метан и другие вредные вещества. (Звучит тревожная музыка). Количественный выход биогаза за год, отнесенный к одной тонне отходов, Руд определяется по формуле из /1/: Pуд= 1000 Qw/Tcбр, кг /т отходов в год (2) где: Тсбр- период полного сбраживания органической части отходов, в годах, определяемый по приближенной эмпирической формуле (3): Тсбр= 10248/ Ттепл(Тср.тепл)˄0,301966 (3) где: Ттепл - продолжительность теплого периода года в районе полигона, в днях; Тср.тепл- средняя из среднемесячных температура воздуха в районе полигона в теплый период года(Т ср. мес>0), градусов Цельсия. Здесь и далее знак ˄ означает показатель степени. Период Тсбр для Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи можно получить соответственно 20 лет, 22 года и 13 лет. Тогда по формуле (2) удельный выброс биогаза для Московской области составит: Руд= 1000х0,170236 кг/кг отходов/20 лет=8,5118 кг / т отходов в год. При подсчете максимальных мгновенных и суммарных выбросов биогаза возможны два варианта. Первый - полигон функционирует менее периода полного сбраживания (Тсбр). В этом случае учитываются все отходы D, завезенные с начала работы полигона, за исключением отходов, завезенных в последние два года. Второй - полигон функционирует более периода полного сбраживания. В этом случае подсчитываются отходы D, завезенные за переод полного сбраживания без учета отходов, завезенных в последние два года. Максимальные мгновенные (в "Методике" /1/ вместо "мгновенные" используется неточный термин "разовые") выбросы биогаза с полигона определяются по формуле: Мсум= 1000Руд х D/(Ттепл х 24 х 3600)= Руд х D/(86,4 х Ттепл), г/с (4) где D- количество активных стабильно генерирующих биогаз отходов, определенных как указано в предыдущем абзаце,т, Ттепл- продолжительность теплого периода года в районе полигона, в днях, для Московской области можно принять 240 дней, для Санкт-Петербурга - 230 дней, для Сочи - 365 дней. Максимальные мгновенные выбросы Mi i-го компонента биогаза определяются по формуле из /1/: Mi= 0,01 х Cвес.i х Мсум (5) где: Свес i - весовое процентное содержание i-го компонента в биогазе, определяется по формуле 8 или Таблице 2 из /1/ и составляет,%: метан-52,915, толуол- 0,723, аммиак - 0,533, ксилол- 0,443, углерода оксид - 0,252, азота диоксид- 0,111, формальдегид- 0,096, этилбензол- 0,095, ангидрид сернистый - 0,070, сероводород - 0,026. Около 45% по весу в свалочном газе занимает углекислый газ (диоксид углерода), но его концентрация в воздухе не нормируется. Наибольшее количество биогаза образуется в летнее время, формула (4) для максимальных мгновенных выбросов Мсум это учитывает. Снижение выбросов в холодное время года и общее количество выбросов за год в дальнейшем не используются, поэтому рассчитываться не будут. При изучении Методики /1/ может сложиться мнение, что после закрытия полигона ТКО образование биогазов дальше идет равномерно в течение периода сбраживания Тсбр. На самом деле это не так. При закрытии полигона существенное улучшение экологической обстановки вблизи плигона наступает гораздо быстрее, чем через Т сбр. Используя, например, /3/,/4/ можно предложить формулу оценки интенсивности снижения выбросов после закрытия полигона: Мсум i = Мсум (1-1/Тсбр)˄ i , г/c (6) где: Мсум i - максимальные мгновенные быбросы года i после закрытия полигона, остальные обозначения - по (2),(4). Для Московской области с Тсбр=20 лет соответственно на 5-й, 10-й и 15-й годы от закрытия полигона максимальные мгновенные выбросы биогазов уменьшатся на 23%, 40 %, 54 %. Промежуточные выводы 1. Полигон ТБО - мощный биореактор с возможным выбросом на крупных полигонах ежесуточно десятков тонн вредных веществ. В период работы полигона выбросы стабильны. 2. После закрытия полигона в центральной части РФ выбросы снижаются менее, чем на 5% ежегодно. В следующих Частях рассчитаем концентрации вредных веществ на любом расстояниии от полигона: метана, групп суммации, диоксинов, ртути; рассмотрим другие риски, включая бомжей и крыс, различные схемы рекультивации полигонов и их влияние на экологическую обстановку. Источники 1.Методика расчета количественных характеристик выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от полигонов твердых бытовых и промышленных отходов. М., 2004. 2.Мусор в России:https://ru.wikipedia.org/wiki/Мусор_в_Росии/. 3. Масликов В.И. и др. Зональное определение эмиссии биогаза на полигоне ТБО для оценки геоэкологического состояния и обоснования управления процессами разложения отходов при рекультивации.// Научн.-техн. ведомости СПбГПУ. Наука и образование.-2012, №2-1.- С.260-265. 4. Масликов В.И. и др.Оценка геоэкологического риска загрязнения атмосферы выбросами полигонов ТБО для выбора мероприятий по рекультивации//Научн.-техн. ведомости СПбГПУ.Наука и образование.-2012, №2-1.- С. 239-243. Продолжение следует.

Объект культурного наследия как существенный риск при покупке земельного участка

Покажем, что объект культурного наследия (истории и культуры) может быть источником не только положительных эмоций, но и существенных ограничений и даже зепрета на использование земельного участка по целевому назначению. Рассмотрим виды зон ограничений (обобщенно можно называть их охранными зонами), в чем могут заключаться ограничения, насколько они могут быть существенными, как выявлять и управлять рисками. Территория объекта Маловероятно, что на самой территории объекта культурного наследия может находиться индивидуальный земельный участок. Территория памятника будет интересовать нас в первую очередь для отсчета от его границы - охранной зоны. Если границы территории памятника не описаны, например, в системе координат для ведения кадастровой деятельности, в первом приближении можно считать, что они проходят по линии внешней стены (ограждения) памятника либо по линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных его элементов, включая парковую территорию. Охранная зона Для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливается одна (единая) или несколько зон охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта /1/, /2/. Требование об установлении зон охраны объекта культурного наследия к выявленному объекту культурного наследия не предъявляется. В пределах охранной зоны хозяйственная деятельность запрещена, за исключением специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности В данной зоне устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений. Часто в зоне регулируемой застройки выделяются несколько подзон с индивидуальными градостроительными регламентами, при этом более строгие ограничения - в подзоне, ближней к объекту охраны. В целом в этой зоне строить можно, степень приемлемости ограничений при строительстве и реконструкции домов будет зависеть от вкусовых предпочтений собственников. Необходимо быть готовым: к снижению этажности и высотного габарита домов, использованию только натуральных материалов стен (камень, дерево, штукатурка), неброской кровле (оцинкованная фальцевая, пастельные цвета), неяркому нединамичному силуэту, деревяным окнам, кованным решеткам внешнего ограждения или деревянному штакетнику. Порой доходит до курьезов. Например, в зоне регулируемой застройки Новоиерусалимского монастыря (г. Истра Московской области) для строительства одноэтажного кирпичного гаража, находящегося на расстоянии нескольких километров от памятника, требуется согласование с органами охраны объектов культурного наследия, не принимая в расчет, что по линии от гаража до монастыря находятся многоэтажные дома и прочие высокие здания. Как в таких случаях не вспомнить слова одного из разработчиков соответствующей многокилометровой охранной зоны, сказанные в частной беседе: "Все это придумано не для охраны памятников, а для коррупции". Зона охраняемого природного ландшафта В пределах этой зоны запрещается или ограничивается строительство, реконструкция существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия. Важно помнить, что зона охраняемого природного ланшафта памятника может содержать больше ограничений, чем зона регулируемой застройки. Например, для района бывшей деревни Сычевка и части деревни Вельяминово (г.о. Истра Московской области) реконструкция и строительство домов на земельных участках для индивидуального жилищного строительства с 2017 г. запрещены, и данные запреты не отражаются в сведениях ЕГРН. Собственники таких участков продают их, как полноценные, хотя на них разрешено лишь выращивать травы и разводить пчел. Памятник культуры может накладывать ограничения на строительство в связи с охраной природного ландшафта на расстоянии нескольких километров, без учета административных границ, в том числе, находясь в ином субъекте РФ (например, музей-заповедник В.Д. Поленова в с. Страхово Заокского р-на Тульской обл. - на часть Тарусского района Калужской обл.). Защитная зона Защитные зоны объектов культурного наследия можно назвать временными охранными зонами. В соответствии со статьей 34.1 /1/ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением: объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 /1/ требования и ограничения) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади). Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются: 1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 м от внешних границ территории памятника; 2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 м от внешних границ территории ансамбля. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от упомянутых выше, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта. В некоторых случаях ограничения по строительству в защитной зоне прописаны в документах территориального планирования, запрета на строительство до разработки проекта зоны охраны - нет. Так, для памятника федерального значения " Храм Троицы Живоначальной, 1644 г." в селе Троицкое Одинцовского района Московской области строительство разрешено, хотя проект зон охраны для этого памятника не разработан уже 60 лет как. В то же время, формулировки "разрешения" для данного памятника весьма расплывчаты. Например, запрещается строительство, "угрожающее сохранности сложившегося историко-культурного ландшафта или мешающие его визуальному восприятию". Или:"протяжённость зданий, завершений объёмов, цветовое решение и материал стен не должны быть дисгармоничны по отношению к объекту охраны; проектное функциональное назначение участков строительства в зоне влияния объекта культурного наследия должно быть увязано с исторически сложившейся функционально-планировочной организацией территорий и исключало внедрение застройки с низкими эстетическими качествами в ценные ландшафтно-видовые раскрытия, связанные с памятником...". Поэтому, нет ответа, во сколько обойдется проект дома, организации участка и его благоустройства, которые могут быть согласованы в органах охраны объектов культуры, и не разыграются ли мозолистые пальцы профильных специалистов? Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34 /1/, проекта зон охраны такого объекта. "Потайная" охранная зона В соответствии с п. 24 ст. 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) (охранные зоны памятников к ним тоже относятся) считаются установленными со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН. Однако, еще 5 лет это останется декларацией.Согласно ч. 8 ст. 26 342-ФЗ от 03.08.2018 г. (в ред. №455-ФЗ от 27.12.2019) до 1 января 2025 года ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2022 г. одним из следующих способов:1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; 2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; 3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление ЗОУИТ в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ; 4) решением суда. То есть, для части объектов культуры охранные зоны существуют, описаны в каком-либо документе в виде " от кола-до двора-через речку", и в ЕГРН не внесены. Расширенная охранная зона Нередко исходная охранная зона объекта культурного наследия увеличивается от первоначальной. Предвидеть это невозможно. Риск существенный, поскольку ожидать компенсации за непригодность участка к использованию от установления или расширения зоны охраны в настоящее время не приходится, в частности, практически не работает статья 57.1 Земельного кодекса. Всем, кому должен, прощаю. Резолюция ХVIII съезда органов охраны памятников истории и культуры 2019 г. рекомендует обратиться в Правительство РФ с просьбой рассмотреть возможность исключения из Земельного кодекса положения о денежной компенсации в случае установления защитных и охранных зон объектов культурного наследия. Неустановленная охранная зона В стране стоят на учете более 180 000 памятников истории и культуры. Вне зависимости от того, на какое количество из них могут быть выделены средства на охрану, количество памятников будет нарастать. В настоящее время зоны охраны установлены для меньшей части памятников. Поэтому количество пострадавших собственников земельных участков, лишенных возможности использовать их по назначению, и не получивших компенсации за фактическое изъятие участков, будет увеличиваться. Что можно рекомендовать при покупке земельного участка вблизи памятника культуры? 1) Держаться от памятника или потенциального памятника минимум на 100-150 м в населенном пункте, на 300 м - вне населенного пункта. Изучать историю места расположения участка для выявления таких объектов. 2) Учитывать возможное увеличение как защитной зоны, так и установленной охранной зоны памятника. 3) Уделять особое внимание крупным ансамблям, монастырям, музеям-усадьбам, достопримечательным местам действующим и потенциальным (Русская Палестина, Бородино, Есенинские места и пр.). В этих случаях безопасное удаление от ядра памятника может достигать нескольких километров. 4) Рассматривать границы зон охраны памятников по последней редакции документа их устанавливающего, не полагаясь на актуальность, например, правил землепользования и застройки. 5) Проверять застроенные земельные участки на предмет законности регистрации находящихся на них строений в части охранных зон объекта культурного наследия. Источники 1. Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»,ст. 34 2. Постановление Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации».    

Спасти покупателя загородной недвижимости

Недавно поступил запрос на сопровождение сделки по покупке земельного участка в коттеджном поселке московского региона. Покупателю хотелось: "проверить все необходимые документы на этот участок (межевание, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, разрешение на строительство и т.д), заказать экспертизу почвы и уровень грунтовых вод, оформить кредит или ипотеку на покупку участка и получить право собственности и другие разрешающие документы на землю". Понятно, что при таких исходных данных сразу захотелось переговорить, как мы будем сотрудничать. Поскольку покупателю хотелось выйти на сделку в течении считанных на одной руке дней, мы предложили провести экспресс-оценку целесообразности покупки выбранного участка. Признаться, чтобы не считал по данному вопросу покупатель, мы всегда предлагаем начинать именно с этого - "Оценки экологических, санитарно-эпидемиологических, эксплуатационных и некоторых юридических рисков приобретения в собственность объекта недвижимости...". - Давайте начнем с рисков, а потом уже гумус в почве определим,наличие радиактивных изотопов и уровень грунтовых вод. Очень большой процент загороднй недвижимости категорически не может быть рекомендован к покупке. - Надеюсь, это не про выбранный мною участок? И что это означает на практике? - Пока не известно: про вас или не про вас, мы еще даже кадастрового номера участка не знаем. А случаев множество. Одному нашему клиенту так "не везет" (или везет ?), что уже от четвертого участка подряд приходится отказываться. - По каким причинам? - Причины всегда разны. Если коротко,например, по одному участку были признаки предыдущей сделки, совершенной под давлением, кроме того - без согласия супруги, без реальных расчетов по договору. Второй участок - для индивидуального жилищного строительства- находился в территориальной зоне, не предназначенной для этой цели, и имел на большей части площади напряженность электрического поля выше ранее действовавшей санитарной нормы. Третий участок в советское время был оформлен на лицо, не достигшее возраста дееспособности, с неудостоверенными должным образом исправлениями в документах. Сейчас право зарегистрировано, но это значения не имеет. Четвертый - находился в зоне минимальных расстояний сразу двух магистральных трубопроводов, где стороительство запрещено. За полтора дня выбранный покупателем участок был изучен. Выявлено, что приобретение участка сопряжено со значительными рисками. 1) По нашему мнению, главным риском является возможное банкротство застройщика и аффилированных с ним компаний, как следствие - брошенность поселка и/или признание предстоящей сделки недействительной, совершенной в ущерб интересам кредиторов, т.к. сделка панируется по цене ниже рыночной. Поскольку взаимоотношения застройщика и покупателей строящейся им недвижимости перешли из хозяйственного спора в уголовный, маловероятно быстрое и удовлетворительное для покупателей решение. 2) Поселок управляется УК, созданной застройщиком для вечного "доения" жителей. Членские взносы высокие. 3) Застройщик КП не выполняет принятые на себя обязательства по созданию инфраструктуры. Нет ни одного фактора, чтобы что-то изменилось в лучшую сторону. 4) Участок находится на недостаточном удалении от строящегося мусоросжигательного завода. Роза ветров неблагоприятная. 5) Рассматриваемый участок накладывается на другой участок. Имеется реестровая ошибка. 6) В случае готовности к сделке необходимо получить градостроительный план участка и другие документы по поселку и участку чтобы дополнительно изучить возможные ограничения в строительтсве на участке и его использовании. 7) Объект не выглядит привлекательным настолько, чтобы заключать по нему авансовое соглашение в оговоренном размере. Представляется, что сумма аванса должна быть уменьшена втрое. 8) Участок находится на единственной дороге к нескольким сотням участков поселка, что приведет к загрязнению участка шумом, пылью и выхлопными газами. Вызывает сомнение пропускная способность въездной группы поселка. 9) Необходимо уточнить, не находится ли часть участка на насыпном грунте значительной толщины, на которой усадка до естественной плотности может занимать от 2 до 12 лет. Полного сопровождения сделки не будет. Но зато еще один покупатель"спасен". На чём бы нарисовать очередную звездочку?
×