Jump to content

Геннадий Савинов

consult
  • Content count

    242
  • Joined

  • Last visited

  • Days Won

    5

Геннадий Савинов last won the day on October 8 2018

Геннадий Савинов had the most liked content!

Community Reputation

405 Очень хороший

6 Followers

About Геннадий Савинов

  • Rank
    Пользователь

Информация

  • Пол
    Мужчина
  • Город
    Истра Московской области

Recent Profile Visitors

6,215 profile views
  1. Зоны с особыми условия использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются: для защиты жизни и здоровья граждан; безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, др.; сохранности объектов культурного наследия; охраны окружающей среды; обеспечения обороны и безопасности государства. Для этих целей в границах ЗОУИТ вводятся ограничения или запреты на размещение и/или использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и/или использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ. В настоящее время статья 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов ЗОУИТ. По нашему мнению, Законодатель пропустил несколько видов ЗОУИТ. Мы считаем, что к ЗОУИТ относятся и иные территории с ограничениями в использовании земельных участков, в первую очередь, - в возможности строительства на земельных участках соответствующих категорий и видов разрешенного использования-, если не очевидно, что такие ограничения можно преодолеть (согласовать) и/или не известен срок окончания их действия. В отнесении территорий к ЗОУИТ будем опираться: 1) на «здравый смысл», 2) практику муниципальных образований в разработке Правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ), т.е. на то, что в ПЗЗ различные муниципалитеты РФ относят к ЗОУИТ, 3) системы обеспечения градостроительной деятельности (далее — СОГД) , что в них дополнительно к ст. 105 ЗК РФ - ЗОУИТ, 4) некоторые доступные градостроительные планы земельных участков, 5) публичные сведения Росреестра. Перечислим дополнительные территории, которые могут быть отнесены к ЗОУИТ. Береговые полосы. Довольно часто в ПЗЗ береговые полосы идут в одной «обойме» с прибрежными защитными полосами и водоохранными зонами. Напрасно радуются собственники участков, у которых береговая полоса оформлена в собственность. Во-первых, это прямое нарушение закона (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Во-вторых, это может аукнуться в будущем. Например, когда они захотят преобразовать участок (разделить, выделить, объединить), получить разрешение на строительство, градостроительный план и т.п. Отказ может последовать как от Росреестра, так и от муниципальной администрации. В Положении о данном виде ЗОУИТ (в соответствии со ст. 106 ЗК РФ для каждого вида ЗОУИТ должно быть разработано соответствующее Положение) или где-то в ином месте целесообразно подумать о горе-владельцах береговых полос, чтобы они могли выделять их в отдельные участки и хотя бы безвозмездно возвращать в публичную собственность без признания недействительными предыдущих сделок с земельными участками. Полезно будет в Положении о береговых полосах видеть порядок получения их в аренду (владельцем прилегающего участка, скорее всего - без конкурса) для устройства причальных сооружений, организации пляжей и т.п. Охранная зона канализационных сетей. Охранная зона водопроводных сетей. Охранная зона подземных кабелей связи. Порядок установления охранных зон линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации определен постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июня 1995 года N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации". Границы охранных зон на трассах подземных кабельных линий связи, расположенных в городах и других населенных пунктах, определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими эти линии (пункт 10 «Правил охраны...»). Конкретные размеры охранных зон таких линий связи в каком-либо акте не установлены. Простите, не жирно будет владельцам сетей самостоятельно определять охранные зоны? Территория объекта культурного наследия (ОКН). В п.1) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесены лишь «зоны охраны объектов культурного наследия». К охранным зонам или к зонам охраны ОКН в обобщенном смысле как правило относят: собственно охранную зону, зоны регулируемой застройки (может быть несколько) и зону охраняемого природного ландшафта. Сама территория ОКН выпала из поля зрения. Если на всю страну хотя бы несколько земельных участков случайным образом попало на территорию ОКН (без учета достопримечательных мест), целесообразно иметь Положение, которое бы устанавливало права собственников таких участков, например, право на компенсацию при обязательном их изъятии. В ПЗЗ г. Москвы территории ОКН учитываются как отдельные ЗОУИТ. Достопримечательные историко-культурные места. Новомодные объекты - достопримечательные места - могут занимать десятки квадратных километров и включать в себя территории городов, деревень и поселков (Русская Палестина, Бородино, Древний Радонеж, Горки Ленинские и др.). Поэтому регулирование их использования целесообразно проводить отдельно от территорий объектов культурного наследия, упомянутых в предыдущем абзаце. Особо охраняемые природные территории (ООПТ). Пунктом 11) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесена «охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы)". Получается, что сами ООПТ к ЗОУИТ не относятся, хотя в них по небрежности исполнителей попало множество населенных пунктов, садоводств и т.п., и теперь собственники ничего не могут строить на принадлежащих им земельным участкам. Кусты и деревья побеждают людей. Есть надежда, что Положением об ООПТ это будет исправлено. Территории миграции животных. Согласно ст. 28 закона от 24.04.1995 № 52-ФЗ «О животном мире» юридические лица и граждане обязаны принимать меры по предотвращению заболеваний и гибели объектов животного мира при проведении сельскохозяйственных и других работ, а также при эксплуатации ирригационных и мелиоративных систем, транспортных средств, линий связи и электропередачи. Разработаны "Требования по предотвращению гибели объектов животного мира при осуществлении производственных процессов, а также при эксплуатации транспортных магистралей, трубопроводов, линий связи и электропередачи", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.1996 № 997. Данные "Требования...» подлежат выполнению юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при осуществлении производственных процессов в сельском, лесном хозяйстве и лесной промышленности, на производственных площадках с открыто размещенным оборудованием, гидросооружениях и водохранилищах, в местах размещения сырья и вспомогательных материалов, на водных транспортных путях и магистралях автомобильного, железнодорожного транспорта и аэродромах, а также при эксплуатации трубопроводов, линий электропередачи мощностью от 6 кВ и выше и линий проводной связи. Согласно п. 3 вышеуказанных Требований запрещается установление сплошных, не имеющих специальных проходов заграждений и сооружений на путях массовой миграции животных. Интересно, какой максимальной длины может быть сплошной забор, чтобы это требование выполнялось? Могут ли запретить поставить индивидуальный дом на заячей тропинке, находящейся в деревне? Тем не менее, к таким территориям в ПЗЗ по каким-то причинам могут быть отнесены земли в плотно застроенных местах, например, в районе Горок Ленинских Московской области, где о массовой миграции животных вряд ли уместно вести речь. Мелиорированные земли. В СОГД Московской области мелиорированные земли учитываются как ЗОУИТ. Правда, никаких других действий, кроме как получить справку в специализированной организации о снятии с учета мелиоративных систем, в которые попадает земельный участок, не предлагается. Территории двойного учета (пересечения с гослесфондом). Во множестве ПЗЗ и СОГД пересечения с гослесфондом учитываются как ЗОУИТ. Если границы земельного участка имеют наложение на земли лесного фонда, то часть участка с наложением на лесфонд не подлежит застройке. Приведение сведений государственного лесного реестра в соответствие со сведениями ЕГРН производится в соответствии с законом от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесной амнистией»). Территории эпизоотических очагов. В генеральном плане сельского поселения Шекшовское Гаврилово-Посадского района Ивановской области 2014 г. показаны территории очагов природных инфекций. Возможно, речь идет о эпизоотических очагах по сибирской язве, характерной для сельских местностях, но не публикуемых в открытых источниках. В Российской Федерации насчитывается около 35 тысяч стационарно неблагополучных по сибирской язве пунктов с почвенными очагами. Выведены ли такие территории из новых нарезок земельных участков или они не представляют опасности и исключать их из оборота нет необходимости? Исторические поселения и исторические части поселений. Ограничения в застройке в поселениях, признанных историческими, могут быть столь существенными, что фактически вся территория поселения становится зоной охраны ОКН. Например, для исторического поселения - г. Сочи предметом охраны являются: 1) исторически ценные градоформирующие объекты - здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные в том числе масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами; 2) планировочную структуру, в том числе ее элементы; 3) объемно-пространственную структуру; 4) композицию и силуэт застройки - соотношение вертикальных и горизонтальных доминант и акцентов; 5) соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными); 6) композиционно-видовые связи (панорамы), соотношение природного и созданного человеком окружения. Очевидно, что новое строительство при таком предмете охраны на основе безвозмездного компромисса не возможно. Территории комплексного устойчивого развития (КУРТ). Одно из ограничений для собственников земельных участков в КУРТ — невозможность получения разрешения на строительство (уведомления о соответствии параметров строительства) до разработки проекта планировки территории КУРТ, чего можно ожидать годами. Проект планировки территории может быть за плату согласован и для индивидуального участка, закон позволяет. Также большой проблемой КУРТ на сегодня является невыполнение их градостроительных регламентов, например, по минимальной ширине дорог. Довольно часто инвесторы предусматривают дороги шириной 9 м вместо требуемых минимально 13 м, создавая «шанхаи» на территориях в сотни индивидуальных земельных участков. Будут ли за чужие ошибки отвечать индивидуальные собственники, не известно. Зоны планируемого размещения линейных объектов автомобильного и железнодорожного транспорта. Эти зоны как правило отражены на картах ЗОУИТ ПЗЗ и/или в СОГД. Аналогично зонам КУРТ разрешение на строительство в этих зонах, если участок не будет изъят, не дадут до разработки проекта планировки территории, который можно ожидать многие годы. Конечно, собственники участков заинтересованы узнавать как можно раньше об ограничениях в их использовании. Но не правильно, если эти ожидания, без всяких обязательств со стороны лиц их наложивших, могут длиться бесконечно. Земельные участки над тоннелями. По нашему мнению, собственникам земельных участков над неглубокими тоннелями может быть запрещено устраивать свайные фундаменты, подземные этажи и т.п., а собственники тоннелей должны обеспечить уровни шума и вибрации в жилых домах над тоннелями в пределах санитарных норм. Над туннелем находятся, например, земельные участки на ул. 2-я Лыковская в г. Москве. Земельные участки в зонах контроля трасс спецпроездов охраняемых лиц. Строительство зданий, сооружений, проведение ремонтных работ, а также реконструкция подобных объектов, инженерных коммуникаций вдоль трасс спецпроездов охраняемых лиц в отдельных случаях может производиться только на основании предварительного согласования с органами Федеральной службы охраны и Федеральной службы безопасности РФ. Например, такое ограничение в использовании земельных участков установлено в г. Сочи ( Постановлением Главы города Сочи от 04.07.2002 г. № 391). Тексты упомянутого Постановления и Постановления его изменяющего не секретны, но на официальном сайте Администрации г. Сочи не опубликованы. Санитарные разрывы. Администрации муниципальных образований часто вносят в ПЗЗ зоны санитарных разрывов, например, зоны шума от автомобильного, железнодорожного, авиационного транспорта, а также от электроподстанций. Размер зон шумового воздействия вдоль автомобильных, железных дорог и электроподстанций может быть существенно больше, чем придорожные полосы или зоны охраны. Каковы ограничения в санитарных разрывах? Могут ли администрации запретить в них строительство? Возникает ли обязательства у владельцев объектов выкупить участки или провести мероприятия по снижению шума, уровней электрического поля и т.п.? Или санитарные разрывы нужны как справочные сведения для особо внимательных землепользователей? Зоны неблагоприятных геологических процессов. В ПЗЗ муниципалитетов средней полосы России можно встретить, например, зоны карстовых проявлений. А в ПЗЗ г. Сочи это будут также: геодинамические разломы, выявленные при геологическом картировании; предполагаемые геодинамические разломы, выявленные по современным формам характерного рельефа; узлы пересечения разнонаправленных геодинамических активных разломов; зоны обвалов; зоны осыпей; зоны активных оползней и периодически активирующихся лавин; зоны лавин; зоны оползней; зоны надвигов; зоны шарьяжей; пункты конфликтных ситуаций, возникших в связи с опасными геологическими процессами, связанными с разрушением объектов, их деформацией или потенциальной угрозой разрушения; зоны боковой речной эрозии и морской абразии и др. Возникают вопросы аналогичные предыдущему пункту: могут ли администрации запретить строительство в упомянутых зонах? Если да, но на основании какого нормативного документа? И могут ли администрации выделить земельные участки в этих зонах и не нести за это ответственности? Над чем еще подумать. Много участков под индивидуальной жилой застройкой попало на месторождения общераспространенных полезных ископаемых (торфа, щебня, песка). Надо ли мучить собственников таких участков, применяя к ним закон «О недрах», или можно организовать «песчано-торфяную амнистию»? Во множестве ПЗЗ и сведениях Росреестра встречаются ЗОУИТ- «зеленые зоны». Откуда взялся этот термин, что он заменяет и включает, какая цель его использования? В сведениях Росреестра можно встретить ЗОУИТ «Зона падения частей ракет»? Кто-нибудь знает, почему ракеты (чьи ракеты ?) падают исключительно в пределах земель лесного фонда и какой ЗОУИТ из ст. 105 ЗК РФ эта зона соответствует? Как можно заметить, упомянутые в ЗК РФ ЗОУИТ охватывают не весь спектр уже действующих ограничений в использовании земельных участков. Расширение видов ЗОУИТ после дополнительных проработок повысит определенность правового режима земель, при соответствующей направленности изменяемого законодательства- может защитить права собственников и снизить коррупцию.
  2. Наберите себя в интернете, за 5 минут найдете полного тезку, возможно, несколько. Если покупатель "проверит" объект по выписке из ЕГРН, он будет знать только ФИО собственника, поэтому совпадение даты и места рождения мошенникам не нужно при незадачливом покупателе. Что касается подделки паспорта, согласен: в подлинный паспорт реально существующего неполного двойника вклеивается фото мошенника, тогда подстава будет не на мошенника. Если у мошенников много чужих подлинных паспортов, которые они умеют искусно подделывать на своих, можно тиражировать схему. Но это только на авансы работает, в МФЦ идти нельзя. Возможно подделан подлинный паспорт собственника, фото вклеена мошенника. Но это не соответствует описанию ТС. Впрочем, у меня есть и вторая версия случая: мы прочитали скрытую рекламу межевания ) (перечитайте ТС).
  3. Нашли дубль человека по ФИО, заказали выписку по первому ФИО о имеющейся у него недвижимости, нашли нотариуса, который выдаст доверенность при отсутствии прав на нее. Теперь мошенники по доверенности могут собирать авансы ( а в некоторых регионах и предоплату под подачу документов на регистрацию). Переход права не произойдет, поскольку совпадения ФИО не достаточно. Может там и нотариус липовый, поскольку схема раскрывается за один раз.
  4. Спасибо. Не хочу я про гектар. Поскольку его инициировала "Еленка", так кажется, переписывающая заголовки из пропагандистских газет и оттуда же берущая тексты. На мой взгляд, форум - это, когда вопросы и ответы не высосаны из пальца или другого места, которого нет у "Анели". Но с этим почему-то серьезная проблема. Даже на ЦИАНе, с его якобы 20 млн. посетителей в месяц примерно половина вопросов, похоже, сгенерирована самим порталом.
  5. Хамить-то зачем? Мне без разницы, какие темы здесь обсуждаются, и даже , что украинские деревни и вакцины от ковида - это про "дальневосточный гектар". Кто за форумом "следит", обратит на это внимание. Лучше вопрос придумать, Вам, например, поручить, а потом его обсуждать. Самим с собой. Ну, Вы поняли? Чем так, как сейчас. Психического Вам здоровья.
  6. Постоянные участники Форума на стр.5,6,7 обсуждают "дальневосточный гектар", в смысле - села Украины и РФ, а также свойства вакцины Спутник 5 и заморских)))
  7. Геннадий Савинов

    Два взгляда

    Взгляд 1 Покупатель захотел сделать серьезный подарок к дню рождения сына. На миллион долларов. Эко-отель на озере в N-ской области. Там они несколько раз отдыхали с семьей, где и познакомились с Продавцом. Гектары земли под крестьянское-фермерское хозяйство, гостиница, ресторан, гостевые домики, собственный пляж, ферма, лодочная станция и прочее. Тихое красивое место, с тайнами и легендами, которые можно успешно продавать романтично настроенным отдыхающим. Устойчиво функционирующий бизнес. Есть отчет об оценке и Стратегия развития. Цены подмосковные. Постоянная клиентура. По бухгалтерской отчетности - высокая рентабельность. Дело приближалось к сделке. Осталось проработать некоторые моменты ее подготовки. Покупатель пригласил на сопровождение риэлтора из Москвы, который, в свою очередь, решил посоветоваться с нами. Взгляд 2 1) Межевание земельных участков Объекта выполнено не качественно, имеются наложения на соседние участки. После проведенных изменений новыми межевыми планами необходимо вернуться к контролю соответствия фактических и кадастровых границ, в том числе выносом всех или части точек границ в натуру. В настоящее время часть заборов установлена не по кадастровым границам, что в перспективе приведет к межевым спорам. При выявлении существенных отклонений фактических и кадастровых границ, необходимо предусматривать в будущем перестановку заборов, например, фронтального ( у входной группы) забора. 2) Кадастровые границы объектов n,n не соответствуют их фактическому расположению. Достоверность иных n построек с установленными границами, вызывает сомнения. Необходимо установление истинных кадастровых границ n построек, зарегистрированных с границами. 3) Необходимо установить, какие из nn находящихся на Объекте построек, кроме nn зарегистрированных, являются капитальными, построенными без разрешения (самовольными постройками), какие из этих построек можно и нужно зарегистрировать. При обследовании Объекта перед покупкой необходимо проверить соответствие фактических и зарегистрированных характеристик каждого строения, используя технические паспорта (технические планы) на них, на предмет выявления неузаконенных реконструкций и/или перепланировок. На данный момент предоставлены технические паспорта на n строения. 4) Существенным, пока не проявившимся недостатком Объекта из-за сплошного забора по периметру, является двухконтурность ближнего к воде участка n, по которому проходит дорога общего пользования, ведущая к участкам других фермерских хозяйств. Разрезанность эко-комплекса дорогой в будущем создаст заметные затруднения в рациональной планировочной организации, охране территории и пр. 5) В настоящее время доступ к Объекту производится через земельный участок n, принадлежащий другому лицу. При этом имеются n других заезда на Объект. Следует предполагать, что в будущем собственник участка n запретит проезжать через его участок, что нарушит логичное размещение входной группы Объекта, потребует перехода на нерациональную схему работы персонала по приему гостей. 6) Начатое текущим собственником Объекта изменение категории земель на "земли населенных пунктов" выглядит излишним, затратным, долговременным действием, срок окончания которого невозможно прогнозировать. Разрешенное использование земли - "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" на землях сельскохозяйственного назначения представляется вполне достаточным и рациональным для ведения существующего бизнеса. Не считая затрат на изменение категории земли, главным недостатком этого действия может быть следующее: а) увеличение земельного налога за счет кратного роста кадастровой стоимости земельных участков, б) непредсказуемость требований Администрации по созданию инфраструктуры поселения в рамках комплексного освоения территории, в) зависимость от Администрации при градостроительном зонировании участков новой категории земель, г) негативное отношение Администрации к новому собственнику Объекта в случае неисполнения текущим собственником формальных и неформальных договоренностей перед Администрацией и Правительством N-cкой области. Необходимо получить пояснения от текущего собственника по целям изменения категории земли. В случае неубедительной аргументации целесообразно отменить перевод земель в иную категорию. Сделать это должен текущий собственник. В случае продолжения перевода земель в иную категорию необходимо до сделки с Объектом произвести сверку по расчетам по переводу земель, заключить соглашение о правопреемстве по переводу, и учесть остаток неоплаченной суммы по переводу во взаимных расчетах по предстоящей сделке. 7) Труднопреодолимым риском в предстоящей сделке с Объектом является возможное наличие Соглашения о приеме в крестьянское-фермерское хозяйство (КФХ) других членов, обладающих имущественными правами на весь или часть Объекта. Наличие или отсутствие такого Соглашения установить не возможно. Частичной защитой от данного риска будут: отражение единоличного членства Продавца в КФХ в договоре купли-продажи Объекта, беседы с местными жителями, персоналом, фермером N. 8) Можно предположить, что размещение сооружений на береговой полосе в настоящее время не согласовано требуемым образом (арендой земельного участка, согласованием строительства причалов органами рыбоохраны), может приводить к наложению административных штрафов. При проектировании и эксплуатации Объекта необходимо обеспечить свободный общественный доступ к водному объекту по всей береговой полосе и бесплатное пользование всеми причальными сооружениями 9) В соответствии с презентацией фирмы N Объект оценен доходным методом в n руб., при ежегодной прибыли в n руб., сроке окупаемости n,n года. По рыночному методу оценки о приближенно можно получить, что Объект стоит n руб. Поскольку Объект предназначен для ведения бизнеса, основным методом оценки должен быть доходный. Если разделить на число Пи оценку фирмы N, по которой туристический бизнес выгоднее торговли нефтью, то обоснованной выглядит цена Объекта до nn млн. руб. При такой цене Объект будет иметь хороший инвестиционный потенциал 10) В отношении земельных участков n и n выявлены неустановленные по содержанию и влиянию на эксплуатацию и развитие Объекта ограничения по объектам культурного наследия и охране окружающей среды, а также резервирование данных участков для государственных и муниципальных нужд с ограничениями по строительству на участках (ст. 56.1 ЗК РФ). Для принятия обоснованного решения по данным рискам следует предложить собственнику Объекта сделать запросы в компетентные организации о содержании наложенных ограничений в использовании участков n, n и получении копий документов, устанавливающих эти ограничения. Актуальность полученных из Росреестра данных требует подтверждения в организациях их наложивших. Если часть или все ограничения не актуальны, необходимо до сделки исключить записи о них из ЕГРН Покупатель изменил свой взгляд, сделка не состоялась. Но всеми участниками и сопровождающими лицами приобретен новый опыт, который пригодится в будущем
  8. Лет 10 назад подрядились с товарищем ремонтировать дачу, купленную знакомой. Надо было покрасить дом, выложить цоколь, покрыть крышу хозблока. Своей воды для замеса раствора не было, поэтому ходили за 100 м на колодец соседнего СНТ, через оставленную прежними хозяевами дырку в заборе. Раз сходили, два сходили, пошли в третий. «Иду с дружком, гляжу — стоят. Они стояли молча в ряд». Их было двое. Отец и дочь. Он - метр шестьдесят, жилистый, с мозолистыми руками, короткой седой стрижкой и вертикальными морщинами на переносице, за 60. Она - около 180, за сорок, длинные волосы, в синем спортивном костюме. Мужчина стоял со сведенными на поясе руками, кисти в замке, указательный палец правой руки сжимался и разжимался. Мужчина: «Есть ли у вас разрешение от председателя на забор воды из нашего колодца?» Мы: «У нас нет, а надо получать?». Мужчина: «Надо обязательно, это наш колодец. Нам самим воды не хватает». Мы: «Воды полный колодец». Мужчина: «Вот вы ее и вычерпаете. Так уже было. Через дырку в заборе все вытаскаете к себе». Мы: «Как же водяное перемирие? Или по-соседски?» Мужчина: «Нет. Дорого яичко к Христову дню. Наша вода». А палец сжимается и разжимается. Попрепиравшись пару минут, воду мы все-таки набрали. Вечером узнали, что все это СНТ — бывшие сотрудники расстрельной команды, приводившей приговоры о высшей мере наказания в исполнение. Все профессии нужны, все профессии важны, но иметь таких соседей как-то не хочется. Множество организованных партнерств за городом имеют профессиональную принадлежность. Часто они отражаются в названии. Например, «Беркуты», «Витязи», «Грифоны», возможно, принадлежат силовым структурам. Нетрудно понять, кто создал «Подмосковный литератор», «Взрыв» или «Гидротехник». Некоторые образования не принимают людей со стороны: «В решении нашего общего собрания записано, что вы обязаны продать участок своим». Носителем выраженной субкультуры может быть правление партнерства и/или его председатель. Если партнерством руководит бывший военный, то, вероятно, на территории будет порядок. Но «строить» он будет и вас. Например, в одном СНТ Истринского района Московской области председатель на ночь вводит режим «крепость», въезд и выезд запрещен. В другом ДНП председатель, из бывших спецназовцев, за отказ платить членские взносы может сказать: «Я тебя застрелю». В шутку, конечно,- все платят, не проверяют. Субкультуры имеют свойство со временем размываться. Но во всех случаях не будет лишним поинтересоваться, кто партнерство организовал, когда это было, кто сейчас члены, кто и как всем руководит, и какие тут порядки и нравы.
  9. Геннадий Савинов

    Девушки из МФЦ

    Небольшая зарисовка. На днях в МФЦ довелось наблюдать такую картину. К окошку подошла группа из трех человек: продавец, покупатель и представитель одного из них. Женщины, среднего возраста. Подали специалисту договор купли-продажи какой-то недвижимости. В единственном экземпляре. Часть текста машинописная, часть от руки. Представитель объясняет: «У меня была возможность распечатать договор из интернета только в таком виде, без заполнения». Сотрудник в легком замешательстве: «Не уверена, что примут в Росреестре». Зовет на помощь более опытного специалиста. Можно ли так? Вердикт: «На усмотрение регистратора, но лучше все в печатном виде или все от руки». Представитель быстро реагирует: «Мы сейчас все перепишем от руки. Вы сказали в 3-х экземплярах? Значит, напишу в 3-х экземплярах». Сотрудник: «У нас на 2-м этаже есть фирма, они, если свободны, могут вам помочь составить и распечатать договор. Не сильно дорого». Группа благодарит, подхватывается и убегает на второй этаж. За эти три минуты общения никто из девушек МФЦ даже не улыбнулся. Рабочий процесс. А у меня, от напряжения, чтобы не засмеяться, живот заболел. Девушки Истринского МФЦ — вы молодцы!
  10. Зоны КУРТ можно отнести к рискам приобретения загородной недвижимости. Зона КУРТ -это крупная земельная площадка, как минимум в несколько гектаров или десятков гектаров, на которой инвестор производит комплексную застройку. Например, на месте ветхого жилого фонда, промзоны или в чистом поле. Риск для индивидуального собственника (застройщика) в том, что разрешение на строительство не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории (ППТ). А когда он будет разработан, никто не знает. Как пойдет. Еще хуже, если инвестор продал вам участок в КУРТ, например, под индивидуальное жилищное строительство, а сам обанкротился или куда-нибудь сбежал вместе с деньгами на свое «комплексное устойчивое развитие». Вы подаете в Администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, а Администрация отвечает, что поскольку ППТ территории не разработан, нужно ждать, когда он появится. В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета для КУРТ есть собственные градостроительные регламенты. Совсем плохо, если вы приобрели участок и с отсутствующим ППТ и с невыполненным градостроительным регламентом зоны КУРТ. Один несостоявшийся клиент, пожалевший денег на консультацию, приобрел такой участок: инвестор исчез, ППТ территории нет, градрегламент КУРТ не выполнен. В частности, ширина дорог по градрегламенту должна была быть в минимум 13 м, а инвестор намежевал на 10 м. Если отрезать с двух сторон от участков на дорогу по 1,5 м, то их площадь становится недопустимо маленькой. Поэтому первое правило по КУРТ: проверяем соответствие схемы межевания - и градостроительного регламента ПЗЗ для этой КУРТ, оцениваем вероятность «брошенности» проекта. На ранних стадиях любого инвестпроекта лучше ничего не покупать. Для индивидуального участка, на который не дают разрешение на строительство, есть выход и при отсутствии ППТ для КУРТ в целом. Выплываем в одиночку или малой группой. Как? Градостроительный кодекс позволяет разработать ППТ в отношении одного или нескольких участков в КУРТ. Уже появилась соответствующая услуга на рынке проектно-согласовательных работ. Цена согласования в расчете на один участок - от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей.
  11. Не все так в пользу приобретателя находящегося в собственности строения, как может показаться. Будет зависеть от степени античеловечности Администрации. Например в Москве бесплатно передадут в собственность ту часть участка, которую занимает здание, плюс метр от фундамента, а остальное - выкуп. В глубинке могут отдать все, почти за бесплатно - в соответствии с местным законодательством о земельно-имущественных отношениях. Возможно, цена выкупа будет 3% от кадастровой стоимости или 50% от кадастровой стоимости, может зависеть от срока владения. Поэтому, чтобы с гарантией и по минимальной цене, надо чтобы этим занялся текущий владелец. Или изучайте местное законодательство, реальную практику, общайтесь с Администрацией. Да, еще . Почему у продавца 16 соток, а не 4, например?
  12. Снос домов может интересовать риэлторов как часть работ по снятию объектов с кадастрового и регистрационного учетов. До недавнего времени чтобы снять снесенный дом с учета было необходимо предоставить: акт обследования кадастрового инженера, решение собственника о сносе, заявление в Росреестр. С 04 августа 2018 г., когда были внесены поправки в Градостроительный кодекс (ст.55.31), собственники индивидуальных жилых домов на землях населенных пунктах для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебных участках уже не могут сносить их по своему усмотрению. Что необходимо выполнить до, в процессе и после сноса. 1. Снос осуществляется в соответствии с проектом организации работ, после отключения дома от сетей инженерно-технического обеспечения. 2. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только ИП или юрлицами, которые являются членами саморегулируемых организаций (СРО) в области строительства. (Какие-то послабления с возможностью нечленства в СРО есть для госкорпораций и прочих госструктур, при объеме заказа на снос до 1 млн. руб. или если застройщик (собственник) сам является членом СРО в области строительства. То есть в каких-то неинтересных для индивидуальных собственников случаях. Как правило, самостоятельный снос запрещен. На практике, скорее всего, собственники это требование будут игнорировать, и возможно, что их за это даже не успеют наказать). 3. Застройщик или технический заказчик подает в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ. К уведомлению прилагаются следующие документы: 1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства ( в том числе, акт отключения коммуникаций); 2) проект организации работ по сносу объекта. 4. Застройщик или технический заказчик не позднее 7 рабочих дней после завершения сноса подает в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса. Описанный порядок сноса не касается садовых или индивидуальных жилых домов, находящихся на садовых (дачных) земельных участках, а также гаражей и прочих вспомогательных строений. Уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией на месте снесенного объекта, начаты до 04.08.2018 ( п. 8 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Если снос дома происходит по сложному сценарию (с проектом, уведомлениями, актом отключения коммуникаций), надо чтобы кадастровый инженер вложил в акт обследования уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса. Если он это не сделает, то будет приостановка регистрационного действия. Для кадастровых инженеров акты обследования-редкий вид работ, поэтому что-то они могут и не знать. Если же снос начат или якобы начат до 04.08.2018, важно правильно подписать Решение собственника о сносе, в частности, обращая внимание на дату выдачи доверенности представителя, а также проконтролировать или составить самостоятельно Заключение кадастрового инженера в Акте обследования - в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». Будем надеяться, что новый порядок сноса индивидуальных жилых домов на следующем историческом этапе развития страны отменят как не имеющий ничего общего с безопасностью и принятый в интересах исключительно «строительного комплекса».
  13. Что такое муравейники и человейники, знают все. Предлагается ввести термин «землевейники». Землевейники —сельские территории, размежеванные на индивидуальные земельные участки под застройку с высокой плотностью, в результате чего создаются неблагоприятные условия проживания, с затрудненным доступом к водоемам, лесам, полям и иным объектам. Пример землевейника показан на фото. Если не предпринимать каких-то неординарных мер, то в обозримом будущем из прелестей загородной жизни останутся: условно чистый воздух (особенно в связи с планами строительства десятков и сотен мусоросжигательных заводов), иногда- отсутствие шума (школ, работы, медицины) и возможность копаться на своих 6 (подставить свое число) сотках. Нашествие землевейников повсеместно. Часто вспоминается разговор в СНТ «Заречье» Истринского района Московской области, когда молодой хозяин дачи рассказывал, как они хорошо здесь жили раньше, играли в футбол на поле, ходили купаться на р. Истра без километрового крюка... Пока между речкой и СНТ не вставился коттеджный поселок (КП). Не из-за таких ли воспоминаний садоводов этот КП погряз в судебных разборках и близок к банкротству. В качестве существенного эксплуатационного риска при покупке объекта загородной недвижимости следует рассматривать перспективу оказаться в землевейнике. Это может произойти в любом месте с положительной миграцией населения, в частности, в Московской области — как минимум до 50 км от МКАД. Если перед вами поле в деревне, оцените его потенциал превращения в коттеджную зону за забором с соответствующими последствиями. Частичной защитой от превращения в КП-зоны являются земли лесфонда. Короеды всех мастей пожирают их не так быстро, как сельхозугодья превращаются в дачные участки. Но защита не абсолютная. Например, на Волоколамском шоссе в Истринском районе есть КП «МГ» (название изменено). В рекламе поселка утверждается, что у них есть свой выход в лес. На самом деле — был. В соответствии с публичной кадастровой картой на месте «леса» сейчас земельные участки под дачное строительство, поселок с четырех сторон отрезан от природы. Одной из контрмер превращения в землевейники всех сельских территорий вблизи мегаполисов может стать массированное образование особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Несколько лет назад по подмосковному ТВ показали, как это может быть просто на практике. Прием вел земминистра экологии области. Пришла дама из академического института, предложила создать ООПТ. В месте, где профессор Шустрый и аспирантка Невесталкова (фамилии изменены) обнаружили в лесу колонию краснокнижных особо кусачих муравьев. Чиновник и просительница согласились, что надо провести дополнительные обследования ореола распространения этих ценных муравьев. Замминистра попросил прислать ему проектный чертеж ООПТ. Ученая дама тут же пальцем на карте нарисовала предполагаемую зону, предложив включить в нее свежеобразованный коттеджный поселок: «Ну, они же еще ничего там не построили». Ох, дать бы ей чем-нибудь экологически чистым за такое отношение к чужой собственности. А в целом — зеленую улицу, так как это меньшее из зол. В нормативные документы территориального планирования можно бы внести прямое указание, что на каждый землевейник должна быть создана по соседству как минимум одна ООПТ десятикратной площади. Чтобы было, где погулять.
  14. Образование новых участков способами, упомянутыми в заголовке, позволяет начать их историю, можно сказать, заново. По крайней мере, для заинтересованных лиц анализ становится затруднительнее. Рассмотрим несколько примеров. Объединение участков. Покупатель был готов выйти на сделку с двумя смежными участками. Один из участков имеет нехорошую историю. Его текущий владелец не расплатился с продавцом по предыдущей сделке. Срок исковой давности истек. Для того, чтобы этот проблемный участок «исчез», юрист покупателя посоветовал объединить участки. Раздел участка. Для образования коттеджного поселка ЗАО в лице супруга покупателя «продало» земельный участок за 200 млн. руб. Передаточный акт подписан в день сделки, сведения о производстве расчетов отсутствуют. По нашему мнению, расчетов и не было. Далее исходный участок был разделен на примерно 200 участков, четверть из которых была продана в течение последующих 7 лет. Проследить историю поступивших на вторичный рынок участков становится затруднительно, т.к. далеко не все покупатели малых участков ее имеют, а обращение к застройщику поселка, скорее всего, ни к чему не приведет, поскольку он не участник предстоящей сделки и передавать сведения о себе на сторону без нужды не будет. Обратите внимание, какую информацию чаще всего можно увидеть на сайтах поселков: «где будет бал, где детский праздник, куда поскачет наш проказник», но не постановление о предоставлении участка в собственность, об изменении вида разрешенного использования, о полученных технических условиях и т.п. Перераспределение участков. Достаточно большой участок был получен в аренду одним из последующих его собственников — родственников, вероятно, реального владельца. На участке возводится «индивидуальный жилой дом» размером в несколько собачьих будок. Участок выкупается за 3% от кадастровой стоимости, делится, продается частями - родственникам и друзьям реального владельца, перераспределяется, и его части (участки) в новой конфигурации снова выставляются на продажу. В такой «мутной воде» что-то разглядеть практически не возможно. Как это ни странно, но для данного примера риски наличия юридических дефектов в предыдущих сделках не стали определяющими. Мы полагали, что все, что происходило в процессе образования рассматриваемого участка формально соответствует действующему законодательству. Участники схемы получения земли в собственность обладают требуемым опытом и квалификацией, чтобы не совершать детских ошибок. Однако были выявлены три иных риска, которые, возможно, не удастся преодолеть, а именно: пересечение участка с землями лесфонда вне предельного срока действия «лесной амнистии», наличие на участке большого незарегистрированного строения, возведенного с нарушением строительных норм и правил, несоблюдение отступа строения от леса. Куда податься «обычному крестьянину», как оценить риски произошедшей трансформации участков? Во-первых, самое очевидное - копать глубже, до корней, если удастся. Во-вторых, понимать, что по российской судебной практике - и 10 лет с момента последней сделки — это может быть не срок. Тем не менее, в первом приближении, для коттеджных поселков и подобных образований можно именно 10 лет с момента выделения исходного земельного участка рекомендовать в качестве условно безопасного срока для исключения признания предоставления исходного участка незаконным. Особые риски — для незастроенных поселков, здесь ущерб для собственников и общественный резонанс меньше, поэтому действия контролирующих органов могут быть более решительными. Наконец, в третьих, можно попытаться оценить риски, связанные с личностью администратора, выделившего земельные участки. Самый большой риск — в отношении глав администраций, которые обладают относительной самостоятельностью, если такие еще остались, не готовы покинуть свой пост по указанию сверху, претендуют на очень высокий пост, будучи представителями «оппозиционной» партии, или бывших глав и их заместителей, находящихся под следствием или в розыске. Анализ рисков приобретения загородной недвижимости — увлекательное занятие, требующее знания и учета нескольких сотен факторов. В какие-то моменты надо «включать паранойю», в какие-то - отключать. Наилучший результат, но никогда ни 100 %, достигается при коллективной работе.
×