Jump to content

Олег Квятковский

Пользователи
  • Content count

    61
  • Joined

  • Last visited

Community Reputation

64 Очень хороший

1 Follower

About Олег Квятковский

  • Rank
    Пользователь

Recent Profile Visitors

800 profile views
  1. Добрый день! Вам в помощь, если действуете самостоятельно, ст. 488. Оплата товара , проданного в кредит и ст.489 ГК РФ Оплата товара в рассрочку. Обращаю ваше внимание, оплата в рассрочку требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроки периодических платежей и их размеров. Этим условиям законодательная норма придает значение существенных. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж ( если иное не предусмотрено договором), продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это права существует до тех пор, пока оплаченная покупателем сумма превышает половину цену товара…
  2. Рынок и цену формируют тысячи людей. Участники рынка ведут всегда одинаково: продавцы, когда продают свою недвижимость, хотят сделать это как можно дороже, покупатели, когда покупают – хотят это сделать как можно дешевле. На вторичном рынке - хорошим поводом для снижения цены могут послужить некоторые «мелкие неудобства», которые вы обнаружите при первичной оценке ситуации в понравившемся варианте. Покупая недвижимость на вторичном рынке, настроиться на торг должны и продавцы, и покупатели. Практика показывает - самый эффективный торг тот, который основан на убедительных аргументах. Опытный покупатель начинает с выяснения ценовой тенденции рынка. В первых диалогах с продавцом, покупателю нужно попытаться оценить срочность и мотивы продажи квартиры. Некоторые дефекты, которые выявятся при осмотре квартиры, можно оценить в конкретную сумму и требовать соответствующей скидки. Снизить цену можно и в случае, если квартира продаётся с обременением, которое не является препятствием для продаж и т.д.
  3. Добрый день, Ася Ленн?! Скажите, пожалуйста, а ваш супруг настолько загружен работой, что уже не в состоянии охватить все в одиночку. Ваш супруг не справляется с возросшим объемом работы, что ищет помощи? Нанимая помощников, помните о том, что они могут очень повлиять на ваш бизнес – как позитивно, так и негативно. Поначалу, если уже не справляетесь самостоятельно, вам необходимы люди, которые помогали бы решать организационные вопросы, отвечать на телефонные звонки, вести бухгалтерию и т.д.и т.п. Основной проблемой, сопряженной с приемом на работу ассистента ( помощника, сотрудника и т.д.), представляется уровень запрашиваемой им заработной платы. К сожалению, многие отечественные агенты (собственники агентств недвижимости) подходят к этому вопросу чересчур меркантильно. Суть меркантильности, сводится к следующему вопросу: «Как бы мне платить своему помощнику поменьше, но удержать его подольше?» Попробуйте подойти к этому вопросу по другому. Агент должен задаться вопросом: « Сколько я могу позволить себе платить своему помощнику, чтобы у него не возникло и мысли о смене места работы?» Или, как вы написали, не «ходили на лево». Агенту (владельцу агентства недвижимости), если он решил нанять себе помощников, необходимо обеспечить прямую зависимость между увеличением расходов и приростом доходов. Другими словами, отдача от работника должна превышать затраты вашего супруга ( агента) на его зарплату ( и желательно в несколько раз). Владельцу АН необходимо назначить своему новому ассистенту такую заработную плату, размер которой определялся бы его ожиданиям относительно эффективности ассистента, и затем следить за тем, чтобы эффективность работника соответствовала ожиданиям агента. Заработная плата, выплачиваемая работнику ( независимо от её размера), фактически представляет собой инвестиции, которые должны принести агенту значительные доходы. Истина заключается в том, что плохой работник может стоить агенту не только денег, но и упущенных возможностей. Хороший работник позволит владельцу агентства сэкономить средства и, вероятнее всего, осуществит все его задумки. Талантливый работник – не только принесет агенту значительный доход, но и создаст новые возможности для него и его бизнесу. Удачи Вам и вашему супругу!
  4. Добрый день, МЕЛАНИ! Рынок и цену формируют тысячи людей. Ни один человек не в состоянии изменить настроение людей. На рынке недвижимости все участники сделки ведут себя всегда одинаково: продавцы, когда продают квартиру, хотят сделать это как можно дороже, покупатели, когда покупают - хотят это сделать как можно дешевле. Уверен, вы знаете, что рыночная стоимость объекта жилой недвижимости - цена выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец… Поделюсь своей практикой. Самый эффективный торг тот, который основан на убедительных аргументах. Чтобы торговаться обоснованно и убедительно, вам следует попробовать следующее моменты: 1) выясните текущую динамику цен в выбранной вами локации. Посмотрите на дату создания объявления о продаже. «Несвежий» товар – сам по себе неплохой аргумент для торга. А если вам удастся обнаружить проблемы, из-за которых выбранный вариант долго не продаётся, вы получите серьёзное преимущество в переговорах; 2) выявите недостатки квартиры (подъезда, дома) для обоснования скидки; 3) предложить свои выгодные условия сделки взамен снижения цены; 4) возьмите на вооружение некоторые психологические приёмы и т.д. и т.п. Хороший повод для торговли может возникнуть и после ознакомления с документами. Обращаю ваше внимание, некоторые правоустанавливающие документы сигнализируют о повышенном риске оспаривания права собственности продавца. А если его право собственности будет оспорено третьими лицами, то и вашу с ним сделку купли-продажи квартиры признают недействительной. Снизить цену можно и в случае, если квартира продаётся с обременением, которое не является препятствием для продажи. Одним словом, если будете действовать самостоятельно, выявить потребность ( задача минимум) продавцов и мотивировать их к выгодной для вас сделке. Зная их мотивацию, вы должны будете убедить собственников продать вам квартиру по нужной вам цене. Успехов вам в переговорах.
  5. Олег Квятковский

    Как в идеале должен выглядеть договор с риелтором?

    Добрый день, уважаемая Савельева Алла! Любая требующая удовлетворения потребность - потенциальный повод для начала переговорного процесса. В переговорном процессе важно, чтобы решение отвечало интересам обеих сторон (не забывайте, вы работодатель для агента). Переговоры - совместное предприятие. Цель ваших переговоров с агентом - выработанное сообща соглашение. Соглашение (договор) должно быть выгодно вам и агенту, которого вы будет нанимать на определенную работу. Цель любой схемы отношений: защитить договор не столько правом, столько выгодой. Построить отношения с агентом так, чтобы договор был выгоднее исполнить, чем нет. Обращаю ваше внимание на следующий момент. Профессиональные (лучшие из них) агенты представляют такое обслуживание, которое выходит за рамки подписанного договора. Главное в таком обслуживание - это обязательство перед своим работодателем действовать в качестве его ДОВЕРЕННОГО лица, при котором интересы работодателя ставятся превыше всех остальных интересов. Профессиональный агент – ДОЛЖЕН стать вашим доверенным лицом, с помощью которого, вы, с большой долей вероятности, решите все свои недвижимые вопросы. Постарайтесь найти и вступить в переговорный процесс с удачливым агентом, ранее преуспевшем в делах такого рода, который сочтет своей обязанностью добросовестно выполнить ваше поручение. Заплатите СВОЕМУ агенту не за работу, а за пользу и выгоду от его работы. Назначьте СВОЕМУ агенту такую заработную плату, размер которой определялся бы вашим ожиданиями относительно его эффективности, и следите за тем, чтобы его эффективность соответствовала вашим ожиданиям. Правда в том, что хороший агент не только сэкономит вам значительные денежные средства и, вероятнее всего, осуществит все ваши задумки. Профессиональный агент – не только принесет вам финансовую выгоду, но и создаст новые для вас возможности. Удачи вам в выборе помощника. И не забывайте: стратегия любого договора - «связать» другую сторону соглашением, но так, что если « вылезет» опасность, вы сможете разорвать эту связь, без убытка для себя, на заранее согласованных условиях.
  6. Суд будет принимать во внимание не название Договора, а предмет Договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. ( Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 « О свободе договора и её пределах, п.5). Возмездная сдача жилого помещения в самом общем случае может осуществляться как в виде найма, так и аренды, причем после введения в действие с 01.03.1996 г. ч.2 ГК РФ основным критерием их разграничения является субъект – пользователь помещения. В случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, то возникают правоотношения найма ( коммерческого, социального или служебного, которые регламентируются гл. 35 РФ, в случае же, когда жилым помещением пользуется юридическое лицо ( для проживания своих сотрудников) или индивидуальный предприниматель, то речь идет об аренде ( имущественном найме) и стороны в своих взаимоотношениях должны руководствоваться положениями гл. 34 ГК РФ.
  7. Рынок и цену формируют тысячи людей. Ни один человек не в состоянии изменить настроение людей. Участники сделки (продавец и покупатель) ведут себя одинаково: когда продают объект, хотят сделать это как можно дороже, когда покупают - хотят это сделать как можно дешевле. На вторичном рынке - хорошим поводом для снижения цены могут послужить некоторые «мелкие неудобства», которые вы обнаружите при первичной оценке ситуации в понравившемся варианте… Рыночная стоимость объекта жилой недвижимости ( квартира, дом, комната, доля) – цена выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба достаточны информированы и действуют в своих наилучших интересах. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости на свободном рынке, при этом: 1) покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знаниям; 2) покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах, для того чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности…
  8. Цель любой схемы отношений: защитить договор не столько правом, столько выгодой; построить отношения так, чтобы договор был выгоднее исполнить, чем нет. Договор между сторонами – это всегда компромисс. Итог торговли сторон. Квалификация договора определяется не его названием либо названием сторон, а содержанием договора. Стратегия любого договора - «связать» другую сторону договором, но так, что если « вылезет» опасность, вы сможете разорвать эту связь, без убытка для себя, на заранее согласованных условиях.
  9. Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований. В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно). Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела. Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Обратите внимание, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. При подготовке сделки покупателю следует, если он действует самостоятельно, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки, а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки.
  10. Большинство рисков вторичного рынка жилой недвижимости для любого покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона. Чтобы снизить риски, возникающие при покупке любой жилой недвижимости, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать. Под знанием рисков подразумевается понимание покупателя, что конкретно может ему грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается решение покупателя — стоит ли принимать риск или нет. А это как раз и зависит от знания покупателя этих самых рисков и понимания, как от них защищаться. Обучение на собственном опыте – медленный эмпирический процесс, не дающий всестороннего знания предмета. Личный опыт - дело хорошее, но, поверьте, крайне не рентабельный для самостоятельных действий на рынке. Личный опыт поможет в поверхностной оценке той или иной ситуации, но не дает представления о тех возможностях, что дает сотрудничество с агентом.
  11. Неликвидная недвижимость – невостребованное жильё, имеющее характеристики и недостатки, которые снижают его стоимость и спрос на него. Это квартиры в старом ветхом жилье с отсутствием элементарных бытовых условий; квартиры в домах, требующих капитального ремонта; комнаты в общежитиях и квартиры в малогабаритном жилье. Такая недвижимость не имеет точного значения, поэтому её нельзя продать быстро и без определенных потерь. Даже если находится покупатель, то в конечном итоге продажа такого объекта не происходит без уступок или снижения ее стоимости. На ликвидность жилой недвижимости оказывает влияние также наличие юридических и финансовых факторов, например: раздел квартиры на доли по разводу или наличие задолженностей за коммунальное обслуживание. Обратите внимание, права собственности собственников могут быть ограничены, что значительно влияет на ликвидность объекта. Такие обременения прав на жилую недвижимость могут иметь разные последствия для покупателя. Например, в одном случае обременение может вообще запрещать собственникам (продавцам) любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с завещательным отказом в наследственных документах.
  12. Типовой договор дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Чтобы избежать неблагоприятных последствий сделки, и получить некоторую юридическую защиту (что особенно важно для Нанимателя), Составляйте и подписывайте только такие Договора, которые учитываю нюансы конкретной сделки. В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре найма квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Наймодателя за скрытые недостатки квартиры. Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.
  13. Самый большой риск покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобретет в результате сделки купли-продажи. Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для вас, как покупателя квартиры, сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона. Причин этому может быть множество: от нарушения прав наследников до недееспособности либо неспособности продавца понимать значение своих действий.
  14. Согласно действующему законодательству ( ст. 72, ЖК РФ), если квартира неприватизированная, и вы живете в ней по договору социального найма, обмен возможен на такую же неприватизированную квартиру. Для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки и разрешение от местного органа самоуправления. Ответ, с одобрением или отказом, дается в течение 10 дней ( должны дать ответ). Основания для отказа- жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу); иск о расторжении договора найма. Еще есть вариант, хоть он и не предусмотрен законом, неприватизированную (муниципальную) квартиру обменять на приватизированную. В каждом городе, местная администрация устанавливает свои внутренние правила для таких случаев.
  15. У вас несколько путей решения вопроса. Первый- если вы живете в квартире по договору социального найма, то согласно ст. 72, ЖК РФ, у вас один вариант – прямой обмен на такую же муниципальную квартиру. Для совершения такого обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки. Курирует данный процесс, так как меняется не частное жилое помещение, государство, в лице местного органа самоуправления. На сегодняшний день такой порядок обмена квартир возможен, но почти не используется. Причин много: сложности подбора вариантов (большая часть жилых помещений находятся в частной собственности, очень маленькая вероятность совпадения взаимных требований сторон сделки). Второй – вариант, при котором разменять ( обменять) квартиру можно гораздо быстрее и проще (если такое выражение допустимо в сделках с недвижимым имуществом), и даже несколькими путями. Это вариант, когда жилое помещение переводят в частную собственность, т.е. приватизируют… Приватизация жилья - бесплатная передача на добровольной основе в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. Участниками договора приватизации могут быть только граждане РФ, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма. Приватизации подлежат только заселенные жилые помещения. Приватизировать квартиру можно только один раз.
×